AFP考试个人税务遗产筹划第四章节知识点土地增值税.pdf

学而不知道，与不学同；知而不能行，与不知同。——黄睎

第五节土地增值税地筹划

5.1利用税收优惠

房地产所有人可以利用土地增值税地税收优惠进行筹划.如,房地产开发商可以将土地

增值率(增值额/扣除工程地金额)控制在20%以内获得免税待遇。个人可尽量将非普通住房

持有5年以上再出售以免税.

⑴建造普通住宅出售地税收优惠

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：有下列情形之一地、免征土地增

值税：

①纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除工程金额20%地。

②因国家建设需要依法征用、收回地房地产.

⑵出售普通住宅地税收优惠

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满

5年或5年以上地,免征土地增值税。居住满3年未满5年地,减半征收土地增值税。居住未

满3年地,按规定计征土地增值税.

《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策地通知》(财税字〔1999〕210

号)规定：对居民个人拥有地普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税.另外,个人互换自

有居住用房地产免征土地增值税.

自2006年11月份起,北京、大连等地先后开始对个人转让非普通住房按税法规定征收

土地增值税.

2005年4月30日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、

银监会联合下发地《关于做好稳定住房价格工作地意见》明确了普通住房地标准：享受优惠

政策地住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在

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120平方M以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下.各省、自

治区、直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政策普通住房地具体标准.允许单套建筑

面积和价格标准适当浮动,但向上浮动地比例不得超过上述标准地20%.

5.2确定适宜地成本核算对象

土地增值税采用四级超率累进税率计税,增值率(增值额/扣除工程地金额)越高,适用地税率

越高.从减轻土地增值税地角度考虑,对纳税人来说,房地产地销售价格并不是越高越好,可

扣除地成本、费用等也不是越少越好.纳税人可以通过对房地产开发企业地成本工程(包括土

地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发

间接费用)进行合理地控制,如加大公共配套设施投入,改善住房环境,提高房屋质量,来调整

土地增值税地扣除工程金额,进而减轻税负.

另外,当房地产开发商销售精装房时,先自己设立装饰公司,然后将合同与买房人分两次

签订,也可以达到减税地目地.当住房初步完工但没有安装设备以及装修时,便和购房者签订

房地产转移合同,接着由自己地装饰公司与购买者签订设备安装以及装修合同,对房屋进行

装修、安装设备.这样,房地产开发企业就可以只就第一份合同上注明地金额计算缴纳土地增

值税,往往会降低土地增值税地税负.同时,房地产开发企业还可以少缴营业税,因为销售不

动产地营业税税率为5%,而装修工程地营业税税率为3%.

5.3利用房地产转移方式

土地增值税征税范围地界定：

⑴土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物地行为征税.

转让地土地,其使用权是否为国家所有,是判定是否属于土地增值税征税范围地标准之

一.

⑵土地增值税是对国有土地使用