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百川东到海，何时复西归?少壮不努力，老大徒伤悲。——汉乐府

住房信贷风险的形成途径及防范措施

近年来，我国房地产投资额年平均增长率达到20％以上，房地产销售额以每年27％

的速度增长。据专家估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商

业银行信贷。在目前的房地产资金链中，商业银行基本上参与了房地产开发的全过程。

在房地产信贷业务迅猛发展的同时，也使住房信贷风险逐步成为商业银行经营风险的一

个重要方面。目前，各家商业银行都十分重视住房信贷风险防范工作，积极采取有效措

施，改善经营策略，以风险控制为核心，加强住房信贷管理，建立全方位风险制衡机制，

力争把住房信贷风险消灭在萌芽状态。

一、住房信贷风险的形成途径

住房信贷风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性。住房信贷风险的

形成途径是多方面的，除宏观经济政策调整变化、法制法规不配套、房地产市场体系不

健全、产权登记制度不规范、社会监督不力等因素外，主要还表现在以下几个方面：

1、借款人引发的风险。即由于借款人不遵守合同约定导致银行利益亏损。引发借方

违约的原因十分复杂，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，

不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。随着市场

经济的发展、劳动用工制度的改革、职工工作频繁变动、企业经营状况不断改变等，都

会影响借款人收入的稳定，影响还款计划的顺利执行；同时，由于目前商业银行无法对

借款人的财务状况进行持续有限的监督，商业银行对楼市的预测也相当困难，并且我国

目前还没有对职工个人的资信状况调查、评估的机构，商业银行较难对借款人资信的真

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实状况做出准确判断。虽然借款合同订立时，信贷资产表面上是安全的，担保也靠得住，

但随着借款人资信状况的变化，尤其是房地产产权登记制度的不完善、不健全，私下的

房产交易盛行，使银行贷款担保失效或悬空，造成商业银行的信贷风险；二是借款人在

通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，市场环境发生变化，以致借款人在权衡利

弊后，放弃原来的按揭购房行为，利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，

造成商业银行贷款不能收回；三是借款人还款状况差，尤其是借款人在申请住房贷款时

就存在诈骗动机，导致到期不归还贷款；四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素，

导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。

2、开发商引发的风险。由于开发商不能按约定准时将楼房交付使用，导致银行被迫

陷入债务纠纷、利益受到损失。表现为：一是善意违约。开发商将购房款入账后，因经

济、地价、建筑材料、施工技术、自筹资金等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘

不符合购房人和开发商签订的契约标准，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷

入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前法制不健全的空隙和一些工作人员执行制

度不严的机会，以其关联企业或有特殊关系的个人名义“购买”其开发的房产，用以筹

措资金，甚至伪造购房人诈骗银行资金，行按揭贷款之名，作套取乃至诈骗银行资金之

实，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。

3、银行自身引发的风险。商业银行作为贷方当事人，在群体上通过内部分工进行相

互协作，任何一个环节管理不善都可能使潜在的风险变为现实，引起资产损失。贷方引

发信贷风险的特点是银行自身因素形成，可以避免、减轻和防范，是信贷风险防范工作

的重点。一是信贷管理规定不健全，形成信贷风险。如目前对如何避免重复担保问题没

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有具体管理方法；二是制度执行不严，落实不到位，违章不纠，极易形成信贷风险。按

揭贷款涉及对象广泛、工作量大、期限长，商业银行需花费较大人力