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去留无意，闲看庭前花开花落；宠辱不惊，漫随天外云卷云舒。——《幽窗小记》

售楼处踩盘的潜准则

第一部分：踩盘者的潜规则

1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己，百战不殆”

我想很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事情，每次踩盘感

受可能都不同，同行去看同行的盘子，说白了就是为了搜集情报和增长见识。但

是被搜集的人就说了，我凭什么让你知道我的方法或者手段（虽然这些东西没有

多少创新，但是还是人家的劳动成果），这种想法也是无可厚非的。但是行业要

发展，个人要进步，没有交流怎么办，我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划

人，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理

公司到异地代理项目，项目负责人都会和销售人员一起踩盘，其实在前期作业的

时候该得到的各个楼盘情况大都掌握，为什么还还要踩呢？原因无他，只是想了

解各楼盘的销售实力。同时也想让我的销售人员向同行学习，

所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物，在这里收

集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现，有的时候公开的信息经过加工之

后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。同时在收集的时候，必须带着

目的去收集。

所谓“耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手

段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。

2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间

地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人，其它的诸如策划部、销售部、

公司老总等人则相对较少，也就说目的决定踩盘人的人选，不可把全部的工作都

委托给市调组成员。

很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫，有些资料完全可以不通过售楼处获得。

要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的，你只需要索要资料和去

工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质，那就

应该和售楼人员进行交流，当然这种交流可以是公开的，也可以是隐蔽的，这里

去留无意，闲看庭前花开花落；宠辱不惊，漫随天外云卷云舒。——《幽窗小记》

有两个原则，一是根据情况选择公开和隐蔽；另一个就是需要个人素质在起作用，

不要刺探一些不应问得问题，仅问常规性的问题，信息变成情报不是在收集阶段，

而应是在大量信息被整理、分析之后得出。

到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销

售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要去，这

个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5：30

点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就要开

始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员清闲的

时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。

3、以什么的身份和借口交谈会最佳？

明着去或暗着来结果会是什么？表不表明身份其实它涉及行业销售水准，个人心

态和处世态度，以及个人修养，真正需要的资料不会轻而易举得到的，要靠经验

去估，去观察．

3.1、假扮客户

踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设：“我把自己当成一个准客户，即使接待

员看出你是踩盘的，只要你不说，他总是会抱有一丝的幻想，你表明了身份，他

就什么幻想也没了！”其实搞的大家都跟FBI是的很可悲，这样做通常伤害最大

的是销售人员，大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户制，一

轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。一般来说假扮客户最好是一男一女扮

情侣或者“夫妻”，这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事