中原株洲汇亚国际服装博览中心项目包装与营销推广报告.docVIP

深圳中原物业顾问有限公司汇亚国际服装展览中心

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TOC\o1-3\h\z前言 3

第一部分营销推广时机分析 4

一、销售前提条件 4

二、入市时机分析 5

第二部分总体营销推广策略 6

一、总体销售策略 6

1、总体思路 6

2、推售策略 7

二、总体推广策略 8

第三部分阶段性营销推广策略 10

一、内部认购期 10

二、正式发售期 13

三、持续销售期 17

第四部分形象包装建议 20

一、地盘包装建议 20

1、建筑主体包装 20

2、围墙包装 21

3、后期地盘夜间灯光处理 21

4、项目周边包装 22

二、售楼处建议 23

1、售楼处功能划分建议 23

2、售楼处包装建议 23

三、样板间建议 24

四、楼书、投资指南等销售资料的设计 25

1、楼层平面图 25

2、宣传单张 25

3、投资指南 26

前言

营销推广工作都是围绕着项目定位展开的，在推广的过程中不断利用各种媒体组合或宣传手法来表现项目定位，无论用什么样的手法都不能背离项目本身定位的要求，营销工作一定要围绕着项目的定位来展开。

本篇的“营销推广及形象包装策略”是在前一篇“定位报告”的基础上完成的。在前阶段对物业分析、定位的基础上，提出了项目操作具体的指导思想和具体方案，使本项目在销售过程中尽可能地做到目标清晰、阶段分明、控制得当、操作合理，争取取得良好的销售业绩，同时使商场形象和发展商品牌得到美化和提升。

第一部分营销推广时机分析

一、销售前提条件

在项目正式开盘发售之前，要做好充足的前期准备，这直接影响市场对楼盘的接受程度及后期的推广工作。

项目策划方案：包括市场调研、项目定位、营销推广等方案。这些内容是对当前市场形势、客户需求的总结和未来发展趋势的分析，无论是对项目的立项、设计规划、工程建设还是后面的销售，都起到一种关键引导作用。

项目规划设计方案：包括整体规划方案、建筑设计方案、园林设计方案、智能化设施配套方案以及物业管理方案等。这些方案都涉及产品的核心内容及产品的卖点，是客户想要了解的方面，同时也对销售方面起到辅助作用，直接与以下宣传资料的制作相关，必须先行落实，才能进行销售。

销售资料及相关合同协议等：临时定金协议、内部认购书、认购书、价格表、付款方式、销售培训资料等的准备。

确定售楼处、示范单位、楼盘模型等的设计、制作公司，并进行地盘、围墙、看板、售楼书、单张夹页、报纸广告、电视广告等所有广告形式的设计和制作。

销售协助单位的落实：包括按揭银行、律师楼、保险公司等。同时涉及的资料还有：按揭成数、年限、利率、办理手续、收费标准、客户所需提交的资料清单、律师楼收费标准、保险公司收费标准等。

办齐“预（销）售许可证”等五证

二、入市时机分析

选择合适的入市时机对项目的前期推广和后期销售起到至关重要的作用，入市机会得当，造成轰动，销售紧随环环相扣，如江水推潮，一浪高过一浪，创造佳绩；若入市时机选择不当，则可能导致整个项目开盘不利、形象受损，也可能使决策者迷失方向，无从入手而造成重大损失。

中原认为，判断入市时机是否合适要依据以下几点：

株洲市整体经济氛围

行业市场状况

楼盘工程形象进度

竞争对手分析

其他特殊时机：如节假日、房交会等

分析以上几点，中原认为本项目9月入市不是最好时机，可利用以下几点方法进行弥补：

进行地盘整体包装：如果工期进展缓慢，无法给客户带来足够信心的情况，则可先行将工地围墙建造起来，并进行包装美化；同时在建设北路上方建一大型看板，强烈刺激客户视觉感官。

在智超商场、中国城等竞争对手提前进入市场的情况下，本项目可采用后积薄发之势，强烈突出其他项目没有的优势：突破交通瓶颈制约、全智能化特大型商场、超低价位（低进入门槛）、巨大升值前景（长株潭一体化金三角、现代化物流中心）、引进香港创富，并尽快在芦市场显要地段租一广告牌，先行推出市场，以强抗强（一进入芦淞市场就能看见本项目标志）。

开盘时邀请知名艺人现场表演、邀请市区领导亲临现场剪彩，举办大型抽奖活动聚集人气，造成轰动。

第二部分总体营销推广策略

一、总体销售策略

1、总体思路

配合本项目的实际进展情形，采用阶段性重点推广策略，并通过对促进销售的效果分析，及时调整下一阶段推广方向和策略，取得最佳销售效益。

在时间分布上，以公开发售时间，估计为8月下旬左右，之前为项目的内部认购时期。

主力推广时期，采用不断扩大推广覆盖范围的策略，主要分为两个阶段，第一