华侨星都营销策划提案.pptxVIP

华侨星都营销策划提案;;;1、长沙写字楼发展趋势;;城市中心多极化趋势日益明显，传统中央商务圈逐渐向外扩散;据相关统计，

2011年长沙至少有26个大型城市综合体项目筹建或者面市，

总建筑面积达1740万平方米，

其中非住宅建筑面积至少有800万平方米。;华悦城;四类商务办公产品特征明显，中高端的写字楼以较高的形象及配套服务吸引国内外大中型企业入驻，租金实现较高。;商住混合办公;2011年，长沙实现地区生产总值5619.3亿元，比上年增长14.5%，

GDP总量居全省首位、全国省会城市第7位、中部省会城市第2位。

长沙工业总产值突破7000亿元，规模以上工业产值达到6000亿元。

新增了一批超百亿元的企业和过千亿元的产业。;长沙办公物业市场供应情况;2011年，长沙市内六区写字楼成交量达30.2万平米，同比增长157.24%，

成交集中于二环内中心区域，其中万达广场以12万平成交量排名第一，

商住公寓占据一定的市场份额，铭誉大厦以2.1万平成交量排名第二。;长沙办公物业市场价格走势;1、长沙写字楼发展趋势;配置

项目;配置

项目;配置

项目;;1、长沙写字楼发展趋势;配置

项目;配置

项目;配置

项目;;;;1、项目解析;Ⅰ项目解析：外围环境//内部条件;中央商务区;中央文化区;中央居住区;交通核心区;区域未来规划;Ⅱ项目解析：外围环境//内部条件;原规划设计;原商务配置;1、自身分析;长沙既是高铁交会点，又是“两型社会”的核心区域，

未来将会吸引越来越多的世界级企业落户于此。

高品质、高配置、高形象的写字楼成为未来发展趋势，市场供应逐步递增。;本项目属旧楼改造工程，

在开发品牌影响力无明显优势的情况下，

自身配套先天不足，周边商务环境相对欠缺，

项目规模，单层面积及层高、大堂等规划设计均无法达到顶级写字楼的要求。

同时，高端写字楼客户群体较小，且需要大量资金投入。;;市场定位;;1、项目解析;写字楼客户群划分：;项目核心客群分析;客群定位——;北城三角洲正被赋予许多新内涵

所有企业都想成为鲨鱼

只有少数站在了食物链的顶端

只因他们找到了更广阔的海洋;;1、建筑外观;外立面：

现代简约??沉稳大气;建议：保持外立面风格不变；

采用现行设计院方案;;1、建筑外观;;;;;1、建筑外观;;;;;;;1、建筑外观;;;2、推广定位;入市时机初步建议：;目前市场各中高端写字楼销售结合散卖和整层销售两种模式，

以获得更为广泛的客户来源，因此我司建议：

7-16层分割销售，做精装修；

17-23层整层销售，不做精装修，但可根据客户需求而定。

保持标准层59-140平5个户型的设计布局不变。;;写字楼整体均价（含精装）：10000-12000元/㎡

商业价格初判根据写字楼实际销售情况再行定夺。;2、推广定位;这是一块上天眷顾的土地

金融、商务、购物、文化、娱乐一应俱全

时尚潮流与历史文化在此完美交融

未来国际化都市的新中心;;;雄踞长沙金融街，扼守北城三角洲与央区商业中心的通道;;2、推广定位;主推广告语;

鲨鱼时代，创富未来

新商务法则的布道者;分卖点广告语;产品建筑卖点;产品空间卖点;智能安保卖点;客户形象卖点;2、推广定位;;;;;;;;2、推广定位;;;2、推广定位;利用聚焦型地盘包装与持久型大众宣传，

全方位造势，以期达到品牌传播的广度与深度。

即双线并行的传播策略…………

;地盘：楼体悬挂、售楼部展板、灯箱（建议增加区域模型、吊灯和吊旗等），

工地围挡等，并分阶段更换主题。

户外：充分利用芙蓉路沿线，辐射全城，树立高端商务形象。

网络：项目形象与销售信息分阶段投放，并充分挖掘论坛、文字链等功能。

电梯：电梯轿厢广告，投放五一路、芙蓉路沿线商住楼，吸引自用客户。

报纸：构建商务地标价值体系，形象硬广与软性文章有机结合。

杂志：与品牌杂志的高端形象相呼应，对项目进行价值解构，锁定目标客群。

短信：结合重要销售节点，锁定目标客群，实现阶段性轰炸。

楼市图：利用春、秋两届房交会，结合销售节点，吸引客户。;推广渠道;2、推广定位;;目的：

通过项目区位、产品属性的炒作，站位高端——领袖级商务地标的市场地位，导入项目

高端写字楼的品牌形象。

时间：2012年5月-8月

推广诉求点：

城市引擎、商道王座，宣扬长沙北城首域甲级智能写字楼的定位。

销售节点：

1、售楼部正式对外开放

2、VIP招募及升级

媒体配合：报纸、短信、户外、网络、电梯及销售物料（宣传折页等）。;;目的：

通过商务价值体系核心卖点的集中宣传，配合轰动性公关活动，充分聚集人气，实现旺销。

时间：2012年9