五洲项目开发全过程作业指导书.docx

项目开发手册

**置业有限公司目录

一、前言 —01

二、项目开发基本进程计划 02

三、土地购买 03

四、市场调查与产品定位 05

五、成本分析与监控 12

六、项目设计 17

七、地质勘探与文物钻探 19

八、土地交付、管理 —-20

九、三通一平 21

十、前期手续办理— —------—-22

十一、施工单位的确定一 —-26

十二、施工许可证办理 29

十三、施工 30

十四、检测一 一……33

十五、材料、设备采购与认价 34

十六、竣工验收 36

十七、交付、入住 37

十八、项目销售 38

十九、项目财务管理 39

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二十、专门组织-------------------41

二十一、专门表格----------------—42

一前言

在总结公司以往项目开发的经验和教训的基础上，公司企管部牵头编制了本《项目开发手册》。

编制手册的目的在于以下几个方面：一、把项目开发过程中大部分工作内容固化下来；二、把项目开发的流程和工序进行有效的整合；三、把各业务部门的工作内容和标准更加清晰地定位；四、各业务流程中的配合、协调工作更加标准化；五、让大家明白，自己和本部门在开展工作的同时，别人和别的部门正在不同的工序上努力。我们大家的工作都需要来自于同事们的支持和帮助，自己重要，别人也重要，甚至别人更重要.

《项目开发手册》不可能把项目开发过程中所有的工作全部列完，只总结了一些原则上的内容。《项目开发手册》更不是教条，我们鼓励和提倡在符合原则基础上的创新和突破，我们希望通过大家的努力，大大提高项目开发的效率和效果，真正从项目开发中体现我们鑫苑公司的团队战斗力，体现我们公司的管理水平.

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三土地购买

土地购买工作由地产部负责一、土地购买工作流程

收集

收集土地信息初步可行性研究

付款、办土地证

详细可行性研究

转让协议、摘牌

特定机会研究

项目评估

二、各工序主要工作

1、收集土地信息

1.1主要内容：主要是研究当地的地产市场，了解拟投资区域的地产资源，分布状况及每宗土地资源的详细资料(包括地形、地貌、地价、使用性质、地面附着物分布等)。根据信息精略估算项目投资成本、开发周期及经营风险、构思项目开

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发的框架.

1。2信息来源

1。2.1政府发布的土地批租信息

1.2.2市场信息中剥离出来的土地转让信息1。2.3城市规划部门提供的城市规划信息1.2。4其他信息渠道的信息

1。3工作成果：筛选有价值信息

2、初步可行性研究2。1工作描述

在项目意向确定以后，对项目的初步估计，以确定项目建设的必要性，完成时间、财务上的可行性等.

2.2主要分析内容

2。2。1市场和生产能力，预测市场需求，根据市场预测做出初步生产规划2.2。2物料投入分析，包括从建设到经营的所有物业投入分析

2.2。3项目设计规划

2。2。4项目开发进度安排

2。2.5项目投资与成本估算，包括投资估算、成本估算、筹措资金的渠道及初步筹集方案。

2.3工作成果：《初步可行性研究报告》

3、特定机会研究3.1工作描述

针对具体宗地，对建设投资的地域和物业进行具体项目的投资机会分析与研究.

3.2主要工作内容

3。2.1地产市场研究

3。2.2投资估算、收入估算、经营风险分析

3。2。3初步拟定项目的投资规模、经营模式、竞争策略

3。2.4SWOT分析：对选定项目领域或投资方向进行优劣势、机会和威胁进

行分析

3。3工作成果：《项目投资机会研究报告》4、详细可行性研究

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4。1工作描述

在项目决算前对项目有关工程、技术、经济等各方面条件和情况进行详尽；系统、全面的调查、研究分析.对各种可能的建设方案和技术方案进行评细的比较论证，并对项目建成后的经济效益、社会效益、环境效益进行预测和评价，是项目进行评估和决算的依据。

4.2主要分析内容

4.2。1住宅市场分析与营销战略

4。2.2项目选址与建设条件4.2。3建设规模与功能标准4.2.4建设方案

包括建设场地环境、总体规划布局、建筑方案设计、结构设计、公用设计方案、消防、环境保护等.

4.2.5项目设施进度安排

4.2.6投资估算与资金筹措

4.2.7经济效益分析

包括住宅销售价格、销售进度与付款计划，税费率盈利能力分析、偿能力分析、资金平衡分析和资产负债分析、敏感性分析、临界点分析、主要经济指标分析。

4.2.8风险分析及对策

主要包括：市场风险分析、经营管理风险分析、金融财务风险分析

4.2.9工作结果