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园区招商与运营方案

XXX编制了XXX产业园招商及管理运营方案。该方案旨

在介绍产业园的基本概况和市场分析，以及招商目标客户定位。

下面是该方案的详细内容：

一、产业园的基本概况

XXX再生资源产业园地理位置优越，位于内蒙古呼包鄂

金三角经济发达区的中心地带，紧邻国铁京包线东兴站、京藏

高速公路和110国道，交通十分便捷。产业园占地总面积970

亩，分三宗土地，其中除自用面积外可开发利用面积800亩。

产业园主体规划分为再生资源市场、石材市场、建材市场三个

园区，可提供300户企业或商户进驻，将成为综合性、多功能、

环保型的再生资源回收利用、交易和全方位服务的平台。产业

园基础设施已由XXX投资改造完成，包括道路、场平、供水

供电及办公、宾馆、餐饮、养鱼池、大型车库等服务设施。

二、市场分析与招商目标客户定位

根据多次对包头市环境分析与市场的考察，结合我公司投

资条件，我们招商的目的就是在符合环保要求的前提下将800

亩场地租赁出去。产业园具备废品回收、仓储和经营、大型设

备、汽车、机具经营场所、建材类加工、经营、二手机械设备、

二手工程车辆交易市场、物资仓储、中转、物流运输集散地等

多种功能，适合于各类企业入园。我们的目标客户是有意在包

头市开展相关业务的企业或商户。

公司去年进行了多次市场调研和分析，从三个方面确定了

园区的招商定位。首先，园区的一部分定位为再生资源深加工

产业，以回收和储备废旧物资为主，并向废旧物资回收商户招

商；其次，园区吸收引入旧货市场商户进入，以应对兴胜旧货

市场的搬迁；最后，园区引进石材加工商户，以应对XXX等

石材市场的搬迁或续签合同的不确定性。根据选定目标市场定

位，公司编制了园区项目规划图。

为了吸引商户入住，公司采取了低租金的优势，尽快形成

人气和市场。同时，公司与政府合作，通过政策和强制手段引

进废旧物品收购商户和旧货经营商户。此外，公司还采取多条

腿走路的方式，寻找实力强的投资企业入驻园区。为了提高实

施效率，公司从目标用户的招入和产业园运营两方面进行工作

分工，由XXX和XXX负责。

考虑到当前经济形势和所选行业市场不景气，公司决定以

超低租价引进商户，尽快形成市场规模。具体的招商政策包括

确定租赁费和物业管理费的基准价。

经核算，我们产业园的成本为每平米年元，每亩年成本为

9737元（详见产业园运营成本预算表）。这使得我们在租金

定价上具有较大的优势。考虑到周边园区场地租赁价格大多在

20元/平米年左右，我们确定当前场地租赁价格基准为20元/

平米年。

我们的物业服务管理费参照其他园区和市场的定价确定，

初期定价低于其他园区和市场价格。在包头市，同类园区或市

场的物业管理费定价在10-30元/户月之间，折合元/平米月。

我们考虑为产业园招商提供支持，初期物业管理费价格为元/

平米月。实际上，在测算产业园运营成本预算中，我们已经将

公司发生的管理、服务费用计划进去了，因此实际运营过程中

收取的物业服务管理费将是直接的利润。

我们执行的水电价格标准为：电价元/度，水价元/吨。根

据产业园运营成本预算表，租赁有效利用率为70%，租赁面

积为679亩。预算中包括土地租赁及补偿、管理费用、工资、

办公差旅、招待费、设施维护费、设施折旧、低值易耗品、水

电费、燃料费、工会、教育经费、福利费、环卫、绿化费、宣

传费、环保费、会务费、劳保费、财务费用、土地使用税、房

产税、印花税、残保金、其他和不可预见费用，合计为50万

元。

我们投入了250万元用于基础设施建设，按照15年分摊

折旧计算。主要供热和食堂用煤的费用需要财务部门与税务协

调确定额度，争取免征。初始运营可能存在一些不可预见的费

用。

我们制定了以下优惠政策：

1.当年签约入驻的用户可享受当年半价租金优惠；

2.在2013年签约入驻且租金一次性交付三年的用户可获

得租金总额10%的优惠；

3.在2013年签约入驻且租金一次性交付五年的用户可获

得租金总额20%的优惠；

4.用户签约入驻最长可一次性签约十五年；

5.对签约十五年以上且一次性交付租金三年以上的用户，

我们可以在签约合同期内明确一个最终租赁价格；

6.对以上签约性质的用户，我们将免收首