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武汉福星惠誉东澜岸商业定位报告

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武汉福星惠誉东澜岸商业定位报告

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福星惠誉东澜岸商业定位报告

武汉思锐房地产投资顾问有限公司

2010年7月7日

目录

TOC\o1-3\h\z\u第一部分项目属性分析 3

一、项目在哪里？ 3

三、项目的城市区域属性分析 4

三、项目的地段交通属性分析 4

四、项目的环境配套现状分析 5

五、项目的体量规模属性分析 6

六、小结：项目客观属性所导向的项目商业定位特征 7

第二部分项目商业定位 8

一、战略定位 8

二、商业定位 9

1、目标客群与需求分析 9

2、项目功能定位 10

3、项目商业定位 11

三、商业业态组合 11

四、商业业态规划 12

第一部分项目属性分析

本部分旨在从城市、区域、地段、交通、环境、配套、规模等角度，寻找支撑项目商业定位的项目自身的核心竞争力或特质。这是项目商业定位的基础。

一、项目在哪里？

项目东临黄家湖、南临武汉交通职业学院、西临武咸公路辅路、北临武汉科技大学，定位于综合型高档住宅区。——项目位于三环线之外，属于城市的远郊区，远离城市的中心区。

二、项目的城市区域属性分析

项目位于中部崛起龙头城市武汉市，武汉市商业繁华。项目位于黄家湖与青菱湖之间，三环线之外，属于武汉市的远郊区域。

——城市商业的繁华由于空间的阻隔，不能成为项目商业发展可以借助的力量。武汉商业发展的方向主要沿城市的主干道，呈现由内环向外环扩散的形式发展。江汉路、武广、司门口、中南、街道口、徐东、光谷、钟家村、王家湾……项目所在的区域并没有城市主干道的贯通，与武汉市的主要商圈都没有直接的连接，因此不具备承接传统商圈、发展大型商业中心的可能。

三、项目的地段交通属性分析

项目为青菱湖和黄家湖所夹，因此出入的主干道只有武咸公路一条，项目需通过武咸公路辅路到达武咸公路，而该辅路尚未开通。通过青菱立交桥可上三环，再往北是在建的白沙洲大道，但尚未全线贯通。——因此，从交通上看，本案目前的出行较为不便。未来随着武咸公路辅路的完工通车和白沙洲大道的贯通，项目的交通条件将得到极大的改善。——以项目目前的地段交通条件，商业发展的外源型消费者的导入可能性很小。

四、项目的环境配套现状分析

本案周边的自然环境较好，自然景观资源优势较为明显，项目介于黄家湖与青菱湖之间。——对于本案住宅产品，这是优势；但对于本案的商业而言，则未必。

本案周边的社会环境主要是两所大学，武汉科技大学和武汉交通职业学院。两所学院一北一南包夹本案，本案之东为紧临黄家湖，之西紧贴城际快速干道武咸公路。——这意味着项目商业近距离内的消费人群绝大部分是学生或老师，或公路上的司乘人员。

本案处于房地产开发的薄弱区域，周边没有居住社区的聚集，区域消费人群匮乏。——因此，项目商业作为区域社区商业配套的可能性被抑制。

项目周边生活和商业配套匮乏，本案作为一个40几万方的大型房地产项目，必须进行商业配套。——本案的商业应当是社区自我配套型的商业形态，主要满足本案社区居民和周边高校学生的生活需求。

五、项目的体量规模属性分析

项目总建筑面积为46.53万平方米，其中商业建筑面积约为9.4万方。商业主要由项目内部的小型商业街、1、2、3#楼裙楼临武咸公路辅路商业和创意办公LOFT三个部分构成。

项目总户数约为4000户，以平均每户3人的保守估计，预计项目建成后的居民将达到1.2万人。——这是本案商业的核心消费群和基础客群。

项目的商业体量约为9.4万方，除去LOFT，还有约6.7万方的零售商业。——结合前面的项目属性分析，在排除了城市商业副中心（区位、地段、交通和现有商业格局不支持）、区域社区商业中心（周边无可辐射居民），本案只能是主要依靠自给自足和周边高校学生的临街社区商业，那么6.7万方的零售商业体量可能存在着体量过大的风险。

六、小结：项目客观属性所导向的项目商业定位特征

城市区域属性：三环线外，远郊区，远离城市现有商业中心。——无法承接城市的商业脉络。

地段交通属性：没有城市主干道贯通，目前交通不便。——外源型商业消费客群被排除。

周边环境属性：项目周边活动的主要人群是高校学生和城际快速路上的司乘人员。项目周边基本无房地产开发，无居民区，无生活配套。——项目近距离内消费人群有限，且以高校学生为主，消费能力有限。

体量规模属性：47万方大盘，9.4万方商业。——项目自身住宅产