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世纪欧洲城项目初步构想
一、商业街的外围环境
1、临近的小环境差
学院路、献福路等，目前均为比较陈旧的建筑，特别是民主路市场，是一个粗放的简易市场，对商业街有较大障碍。
插图：
2、周边的大环境好
传统的解放路商圈，目前宜昌市政府重点改造的商业街项目，均在本项目500米范围内，
3、发展前景良好
周边的破旧民房已纳入旧城改造范围，在不久的将来，将会以全新的面貌出现，且项目紧邻滨江公园，属于未来滨江休闲区的第一排，良好发展指日可待。
二、商业街的初步规划
1、推测
◎商业街的消费群体
1
目前的商业环境
政府的改造规划
在今后的两三年内，商业街的主要消费群体为世纪欧洲城的业主。
在今后的两三年内，商业街的主要消费群体为世纪欧洲城的业主。
滨江豪宅休闲商业第一排
以社区为主导，辐射周边街区，从长远讲，该区域将类似上海外滩、武汉滨江，是发展休闲商业绝佳之地。
2、初步规划
业态组合西餐、咖啡厅、面包房等足疗城、洗浴中心等◎业态组合
业态组合
西餐、咖啡厅、面包房等
足疗城、洗浴中心等
无烟餐饮
休闲娱乐
美容机构
市政配套
美发精剪、美体机构、化装品专卖等联通、电信、汽车美容、小型超市干洗店、精品专卖等◎
美发精剪、美体机构、化装品专卖等
联通、电信、汽车美容、小型超市干洗店、精品专卖等
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功能分区示意图
A区：精品服饰、高档美容、美发护理、特色化妆品
B区：图书吧、知名健身俱乐部、服装干洗、家政服务网点
C区：咖啡馆、中西餐厅（必胜客、星巴克）、哈根达斯、小超市
D区：休闲娱乐区（足疗、洗浴）
E区：市政配套网点（电信、联通营业厅、银行、汽车美容、品牌车4S店等）
3、规划原由：
细心的人不难发现，近几年来，商业地产开发激流滚滚，其中，以休闲产业经营为主的商业地产，在全国取得了一定的成功。休闲商业地产开发炙手可热，弘扬时尚休闲生活方式的休闲商业地产的崛起，代表了一种生活潮流的崛起。宜昌作为全国的水电城，近年来旅游业也取得了飞速发展，其消费水平位居湖北省前列，理所当然应成为娱乐休闲的聚集地。
、项目的功能布局中，A、B两区处在社区里面，其消费者绝大多数为社区居民，而社区居民均为宜昌市非富即贵之人群，经济势力雄厚，消费能力强，因此，我们必须想富人之所想，供富人之所需，配备富人们所需要的高档美容、高档服饰、高档化妆品、运动健身等。且小区内部环境优越，给商铺创造了良好的外部环境。
、C区处于项目外围，紧邻滨江公园休闲区，咖啡馆、中西餐厅，一方面满足社区居民的需求，从长远看，是与滨江休闲区的发展不某而合。
随着经济的发展，人们生活水平的提高，人们对商业的要求也在悄然发生变化：商业不能停留在原始的仅仅满足消费者购物的层面，还须满足人们对休闲娱乐等精神层面的需要；在家里进行请客会友的时代已经成为过去；对于商务谈判，人们更喜欢在咖啡厅，酒吧这样比较轻松的氛围里。无论是工作繁忙的商务人士，还是家庭或朋友的休闲聚餐，酒足饭饱，已经不能满足人们的消费需求。在品尝丰盛的菜肴之余，人们对精神享受提出了更高要求。
、D区同样位于小区外围，为了跟滨江休闲区更好的对接，咖啡厅等是远远不够的，还需有足浴、洗浴等，在人们的思想意识里，总对在这样的场合消费存在忌讳，所以布置在背街（民主路），其消费人群也以外来人群为主。
、E区主要以市政设施为主，基本的市政配套对社区必不可少，如银行，电信，移动营业厅等，且小区业主私车的拥有比例较高，还需为他们考虑汽车美容等。其主要消费人群为社区居民，辐射周边居民区。
三、运作目的
对于商业地产而言，有以打造品牌为目的，有以快速回笼资金为目的，其优劣势如下：
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1、以打造品牌为目的有利点：
◎有利于商业管理公司对经营方向的控制
◎统一招商、有利于对进驻商家的筛选
◎有利于商业管理公司的统一宣传，统一管理
◎有利于打造项目品牌和公司品牌
不利点：
◎此运作模式通常以租为主，对发展商的资金压力大
◎商业旺场一般的经营周期需3年左右，品牌检验的周期较长
2、以回收资金为目的有利点：
◎能迅速回收资金，减少资金压力
不利点：
◎不利于对整个卖场的控制
◎不利于统一招商
3、总结
预期收益远景规划本项目为一合作项目，且商业地产品牌的打造是多种因素作用的结果，其操作难度远远大于住宅，本司认为，欧洲城商业街采用以售为主，以回收资金为主要目的比较合适。招商和销
预期收益
远景规划
前期主要卖
前期
后期预期收益租约
后期
预期收益
租约
四、促销手段
1、给予固定投资回报
发展商成立一个商业管理公司，采取包租三年或者五年的手段，来对购买者产生刺激。发展商可适当提高销售价格，来弥补给予客户回报和租金收益的缺口。
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例如：
◎假设该区域目前的租金水平为30元/㎡/月，由此可推算出商铺的销售价格为4700
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