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2024年物业经营管理考试题库（单选题）

1.经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的价格是()。

A.成交价

B.应价

C.标价

D.评估价

正确答案:A

解析：成交价是经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后的竞买人的最高应

价。在有保留价拍卖中，最高应价不定成为成交价，只有在最高应价高于或等于保留价的

情况下，最高应价才成为成交价。

2.某投资者以400万元购进一写字楼单元，银行为其提供了15年期的商业用房抵押贷

款，抵押贷款价值比率为60%。该贷款的年利率为9%，按月等额还本付息。假设该写字楼

物业每年升值2%，投资者在第6年年初将该物业转售，则其在转售收入中需要偿还的贷款

本金和剩余的物业权益价值依次是()万元。

A.182.16；259.47

B.150.53；249.47

C.182.16；217.84

D.192.16；249.47

正确答案:D

解析：由题意：n115*12180个月，n25*1260个月，i9%/120.75%，初始购买价格

400万元，则具体计算过程如下：①初始抵押贷款数额：P400*60%240（万元），②投

资者月还本付息数额为：AP*i/[1-(1+i)-n]240*0.75%/[1-(1+0.75%)-180]2.2342（万

元），②第6年初写字楼物业的价值为：400*(1+2%）5441.63(万元)，④第6年初尚未

偿还的抵押贷款本金数额为：P(A/i)*[1-(1+i)-n](2.2342/0.075%)*[1-(1+0.75%)-

(180-60)]192.16(万元)，⑤投资者转售物业时拥有的物业权益价值为：441.63-

192.16249.47(万元)。

3.关于资金的时间价值，下列论述中不正确的是()。

A.同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值

B.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值

C.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿

D.资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小

正确答案:D

解析：D项，资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：①

投资利润率，即单位资金投资所能取得的利润，②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损

失所应得到的补偿，③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。投资分析

中，资金的时间价值用利息（资金的增值量）来体现。单位时间（一个计息周期）内，利

息与本金的比例即为利率，一般以百分数表示。利率也是资金时间价值的标志。

4.拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格称为()。

A.保留价

B.起拍价

C.应价

D.成交价

正确答案:A

解析：保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。

5.对于一般物业投资项目，偿债备付率应该大于(）

A.12

B.1.2

C.2

D.0.2

正确答案:B

解析：偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般物业投

资项目，该指标值应该大于1.2

6.就房地产开发投资来说，投资回报主要表现形式是()。

A.总开发成本

B.提取折旧

C.收益率或利息率

D.开发商利润

正确答案:D

解析：投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。就房地产开发投资

来说，其投资回报表现为开发商利润。

7.在增价拍卖中，起拍价和保留价的关系是()。

A.起拍价定低于保留价

B.起拍价最高不高于保留价

C.起拍价定高于保留价

D.起拍价和保留价相等

正确答案:B

解析：起拍价是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格。拍卖有增价拍卖和减价拍

卖。增价拍卖是先对拍卖标的确定一个最低起拍价，然后由低往高叫价，直到最后由出价

最高者获得。在增价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以等于保留价。

8.净运营收益的计算公式为()。

A.净运营收益潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入

B.净运营收益有效毛收入-运营费用

C.净运营收益有效毛收入-运营费用-准备金

D.净运营收益潜在毛租金收入-运营费用

正确答案:B

解析：从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益，即：净

运营收益有效毛收入-运营费用。净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物

业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。

9.没有考虑资金时间价值因素的影响，而是直接通过现金流量计算出来的经济评价指标

是()。

A.清偿能力指标

B.贷款利率指标

C.