房地产评估师招聘笔试题与参考答案(某大型央企)2024年.docx

2024年招聘房地产评估师笔试题与参考答案(某大型央企)

一、单项选择题（本大题有10小题，每小题2分，共20分）

1、在进行房地产评估时，以下哪一项不是常用的三种基本评估方法之一？

A.市场比较法

B.成本法

C.收益还原法

D.环境影响评价法

答案：D

解析：房地产评估领域中，市场比较法（通过对比类似房产的销售价格来评估目标房产的价值）、成本法（基于重建或重置成本减去折旧来确定价值）和收益还原法（根据预期未来的净收入流计算出当前价值）是三大主要评估方法。环境影响评价法主要用于评估开发项目对周围环境可能产生的影响，并不直接用于房地产的价值评估。

2、假设一个商业物业每年的净运营收入为50万元，如果采用资本化率6%进行收益还原法评估，则该物业的预估价值是多少？

A.300万元

B.833.33万元

C.500万元

D.1000万元

答案：B

解析：根据收益还原法的计算公式，物业价值等于年度净运营收入除以资本化率。因此，用50万元除以6%（或者0.06），得到的结果大约是833.33万元。这个结果反映了在给定的净收入和资本化率下，该商业物业的预估价值。

3、在进行房地产评估时，下列哪一项不是评估的基本方法？

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法

D.心理预估法

答案：D.心理预估法

解析：房地产评估主要采用三种基本方法：市场比较法（通过比较类似物业的交易价格来确定价值）、收益还原法（基于预期收益流计算出物业的价值）以及成本逼近法（考虑重建或重置成本减去折旧）。心理预估法并不是一个正式的评估方法，它更倾向于个人对财产价值的感觉或猜测，这不在专业评估标准之内。

4、当评估师需要对一块土地进行估值，而该地块周围没有相似的土地交易案例作为参考时，评估师最可能采用哪种评估方法？

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法

D.地租资本化法

答案：C.成本逼近法

解析：当市场上缺乏可比性交易案例时，市场比较法的应用就会受到限制。在这种情况下，成本逼近法成为一种替代方案。这种方法通过估算开发同样的一块土地所需的全部费用（包括土地取得成本、开发成本等），加上合理的利润空间，并考虑现有建筑物的折旧情况来决定土地的价值。对于没有直接收益的土地，收益还原法和地租资本化法也不适用，因此成本逼近法是最合适的选择。

5、在进行房地产市场分析时，以下哪个因素最不可能直接影响住宅价格？

A.地区人口增长率

B.当地政府政策

C.周边商业设施的完善程度

D.月球引力对地球的影响

答案：D

解析：在影响住宅价格的因素中，地区人口增长率（A）可以决定一个地区的住房需求；当地政府政策（B），例如限购令或税收优惠等，能够直接改变购房成本和投资环境；周边商业设施的完善程度（C）会影响居民生活的便利性和房产的附加价值。而月球引力对地球的影响（D），尽管它确实存在并影响潮汐等自然现象，但它不会直接对住宅价格产生显著影响。

6、关于房地产评估中的收益法，下列说法错误的是：

A.收益法适用于有稳定收入流的物业

B.该方法通过预测未来的净收益来评估物业价值

C.计算过程中不考虑折现率或资本化率

D.收益法需要考虑物业的运营费用

答案：C

解析：收益法是一种基于未来预期收益来估算物业当前价值的方法。它适用于那些可以通过出租或其他方式产生稳定现金流的物业（选项A正确）。这种方法的核心是预测物业在未来一段时间内的净收益，并将这些未来的收益折现到现在以确定其现值（选项B正确）。在这个过程中，折现率或资本化率是用来调整未来收益到当前价值的重要参数，因此计算过程中必须考虑它们（选项C错误）。此外，在使用收益法时，评估师还需要考虑到物业的运营费用，因为这些费用会减少物业的净收益（选项D正确）。

7、在进行房地产评估时，以下哪种方法最适合用于评估具有稳定收入流的商业物业？

A.成本法

B.收益法

C.市场比较法

D.折旧计算法

答案：B.收益法

解析：收益法是通过预测一个投资性物业未来的净收益，并以适当的资本化率将这些收益折现为当前价值的方法。对于有稳定收入流的商业物业而言，其价值很大程度上取决于它能产生多少收益，因此收益法是最适合的方法。成本法适用于新建或新近建设的物业，市场比较法则通常用于住宅物业或有活跃交易市场的物业，而折旧计算法并不是一种独立的评估方法。

8、根据《中华人民共和国资产评估法》，下列哪一项不是资产评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵循的基本原则？

A.独立

B.客观

C.公正

D.追求最大利润

答案：D.追求最大利润

解析：根据《中华人民共和国资产评估法》规定，资产评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵循独立、客观、公正的原则。追求最大利润并不是法律规定的资产评估活动应当遵循的原则