房地产行业物业财报”从迷雾走向精深”系列(1)，如何判断分红价值.docx

目 录

红利投资成为市场风格 5

经济增速换挡 5

低利率时代 6

物业行业长期分红能力值得重视 6

业务具备可循环能力 7

高现金流 8

现金流对净利润覆盖率高 9

关联方影响整体可控 10

未来增长潜力 10

物业板块分红形式优劣比较 11

EBITDA分红 11

核心净利润分红 12

归母净利润分红 12

特别分红、中期分红和年度分红 13

分红能力筛选 14

5. 总结 15

6. 风险提示 15

图目录

图1 中证红利和沪深300指数的历史股息率 5

图2 中证红利及其全收益指数的历史净值走势 5

图3 中国1992-2023年GDP总量及增长情况 5

图4 中国GDP增长贡献率（%） 5

图5 中国一年期LPR与五年期以上LPR变动情况 6

图6 中国定期存款利率变动情况 6

图7 物业公司循环型业务持续贡献稳定现金流 7

图8 24家样本企业1H2024累计在管面积及增速 7

图9 24家样本企业1H24在手现金情况 8

图10 24家样本企业在手现金情况（亿元） 8

图11 24家样本企业经营性活动现金流对净利润覆盖率（倍） 8

图12 24家样本企业应收账款增速 9

图13 24家样本企业应收账款占营业收入比重 9

图14 24家样本企业1H24经营活动产生的现金流量净额/净利润的情况 9

图15 24家样本企业独立第三方在管面积占比 10

图16 24家样本企业关联方贸易应收款占应收账款比重 10

图17 归母净利润分红、核心净利润分红和EBITDA分红示意图 12

表目录

表1 归母净利润分红、核心净利润分红和EBITDA分红优劣势比较 12

表2 特别分红、中期分红和年度分红优劣势比较 13

表3 分红再投资对收益率影响测算 14

表4 上市物企分红能力筛选表 15

过去三年，红利资产受到资本市场追捧。除像煤炭、钢铁、金融、交运等已经具备稳定分红历史的传统红利策略行业外，我们认为物业板块作为轻资产、现金创造力强且新兴形成的上市板块，同样具有稳定向好且可持续分红能力，是值得关注的潜在红利策略行业。本文是物业报表研究系列的第一篇，着重分析如何从财报出发分析物业企业分红能力，并提出选股思路和方向。

对于物业红利资产选择，我们主要考虑三大标准：1）盈利能力；2）现金流质量；

3）企业分红意愿。此外，我们认为独立性是物企不同于其他行业需要额外参考的指标。

本文将选取24家上市物管企业作为分析样本（包括9家国央企、15家民企和公众企业，以上合计占板块总市值的89%），并立足于物业板块基本面分析以及不同分红形式的优劣势对比，从而筛选出上述企业中有能力进行长期分红且维持较高分红率的标的。

红利投资成为市场风格

数据显示，2021年到2023年，中证红利指数上涨8%，同期沪深300指下跌34%，红利策略获取较大超额收益。而近三年红利资产占优背后，也反映出投资者对我国中长期宏微观环境变化的提前应对。

图1中证红利和沪深300指数历史股息率 图2中证红利和沪深300指数走势

资料来源：， 资料来源：，

经济增速换挡

2024年7月中央政治局会议指出，当前外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济运行出现分化，重点领域风险隐患仍然较多，新旧动能转换存在阵痛。宏观经济层面看，经过1992年至2012年长达10年双位数（年均16.35%）的超高速

增长后，过去10年，即从2013年至2023年，除2020-2022年间受新冠疫情冲击大幅波动外，我国GDP增速仍保持较好的增长态势但逐年放缓。

图3中国1992-2023年GDP总量及增长情况

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图4中国GDP增长贡献率（%）

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具体来看，消费、投资和出口对我国GDP增长贡献由2008年的44.0%、53.3%和2.7%转为2023年的82.5%、28.9%和-11.4%。经济发展新常态表明，我国经济正在向形态更高级、分工更复杂、结构更合理的阶段演化。这意味着，伴随经济总量规模不断扩大，我国经济增长速度正从高速增长转向中高速增长；经济发展方式正从规模速度型粗放增长转向质量效率型集约增长；经济结构正从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并存的深度调整；经济发展动力正从传统增长点转向新的增长点。

低利率时代

2024年10月，央行下调一年期和五年期贷款市场报价利率（LPR）25个基点，其中5年期以上LPR下调至3.60%，