新鸿基项目整体定位物业发展建议35页.pptx

西安新鸿基曲江项目整体定位及物业发展建议;项目定位审视;本项目属二线省会城市新兴高档居住区非核心地段无强势景观资源的中等规模项目;本项目面临的四大机会;资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好;;;西安曲江的低密度市场充满机会，高端的低密度市场存在巨大空缺;本项目面临的三大挑战;;本项目虽临近未来的曲江池公园，但与公园之间却为金地项目所阻隔;本项目将面临中海金地融侨等品牌开发商的竞争，且多数项目地段优于本项目;本项目定位思考的关键点;在区域市场，从与金地中海融侨的差异化看，定位高端应是本项目的主要方向;从突破周边项目的价值认知，彰显区域价值，切合市场客户需求出发，主攻高端市场均有支撑;项目整体发展与定位;高端定位下的容积率研判;目前曲江各种物业类型市场实现度均好，从自身条件出发，项目的主要可采用联排叠加叠院小高四种物业;若从展现领先的的高端形象，匹配顶端豪宅定位的角度出发，项目容积率应控制在13为宜;若从做满容积率，博取后期市场溢价的角度出发，项目的整体形象将与应有的定位有所差距;当做满18容积率时，项目将面临以下三个方面的风险;从经济测算的结果来看，两个方案利润实现的差距并不明显;18容积率下项目的物业发展建议及启动区策略;项目配套设施建议;地块内部不存在可利用的坡地及景观资源，四面临路，且为高层所阻隔;单体规划以行列式布局为主，缺乏仪式感，建筑密度过高，影响了整体的舒适度与私密性;最大化地利用外部景观资源，辅以内景营造，形成户户有景的社区；

多采用围合式布局，丰富社区层次感；或通过由低至高的层层递进营造规划的大气势；

适当增加高层物业比例，更好的利用外部景观，并借其区隔社区内外，减少噪音，提高私密性，降低建筑密度以提升居住舒适度。;项目整体规划方案示意;;核心景观绿轴贯穿南北，与核心水景“曲江池”对称交错，充分体现皇家尊贵的仪式感;组团式布局，实现户户有景的核心理念;厚重阻隔性的主入口，制造大气专属奢华尊贵的联想;创新建筑外观设计，打造皇冠亲水会所，体???绝对奢华的尊贵气度;合理的路网设计实现人车分流，保证项目车位比达到1:1，位于市场平均水平之上;规划设计建议的价值点

核心精神：尊贵奢华，标准领先;项目配套设施建议;本项目整体建筑风格建议——欧式新古典主义，融入中式元素;联排与叠加产品采用欧式新古典风格，融入中式元素体现项目内涵;小高层与叠院产品以欧式为主体现华贵;关键点1：欧式风格下，融入中式元素，注重意境的展示，以表达尊贵内涵功能为导向;关键点2：注重材料的质感和色彩的搭配;关键点3：注重细部工艺的精良;关键点4：对于客户而言，南北朝向比景观更加重要，住宅为朝向景观而出现非南北朝向不可取;关键点5：注重立面的设计感，采用坡屋顶，符合项目限制条件;;项目配套设施建议;针对市场产品的不足，本项目Townhouse应着力实现标准领先，营造奢华尊贵的感觉;;外部入口设计增加内外空间体量感;入口庭院露台和阁楼把咫尺天地演绎得丰富多彩;前庭后院可以实现全部赠送，打造业主的独享私密活动空间，满足高端客户价值取向，提升项目尊贵感;超高入户门厅，客厅挑高，增加面宽，充分体现居住的奢华与尊贵;产品双主卧设计，保证主卧绝对舒适度和客厅的相对较大尺度感;附送面积做法：阁楼地下室夹层露台凸窗等;在建筑风格整体欧式的前提下，立面设计融入简化的中式元素，体现项目内涵;建筑顶层选用四坡屋顶，突出项目建筑风格，体现项目档次;通过内庭院的方式将客厅与餐厅有效区隔，居住习惯和房屋格局遵循中国传统价值观念;外立面材料选用石材，辅以高档涂料，体现项目顶级豪宅的奢华气质;;联排产品设计建议的价值点

核心精神：奢华尊贵意向古典标准领先;项目配套设施建议;叠院house是综合情景洋房和电梯洋房优势的创新产品;叠院house的价值点;通过控制单层平面面积，向上发展，控制户型面积;利用阳台露台形成立体庭院，增强居住的层次感及舒适度;立体庭院——户户带花园，通过丰富的立体空间院落增加产品的产品特色和品质别致感;入户花园露台等大面积赠送，提升户型的实惠性;室内局部纵向空间处理，提升项目价值感;挑高入户大堂客厅餐厅主人卧室，充分体现大尺度的空间感受;空中大露台——大面积赠送，增加情趣观景活动空间，提升生活品质;位于中心位置的叠院产品可使用创新的单体设计，使客户享有360度的景观资源;下叠占有半地下室——有效提升居住功能享受;上叠赠送坡屋顶——送顶层阁楼和屋顶花园作为功能房和活动空间，增加客户购买的价值感;叠院house（三叠加）产品设计建议的价值点

核心精神：产品创新标准领先奢华尊贵;项目配套设施建议;本项目小高层产品应从居住舒适性角度出发，结合项目特征，全面提升居住品质;6～8米架空层设计，