某地产住宅与商业物业定价模型_36页.pptx

万科住宅与商业物业定价模型;定价的第一原则：

最大程度的发现产品的真实价值，使产品价格与价值最大程度的接近。

实现这一原则的数学原理：

优选法。;目录

序：以前的定价方式

一万科价格模型的原理

1名词解释

2定价原理

3价格生成子模型

4价格检测子模型

二万科价格模型（住宅版）——以蓝湾为例

1住宅价格模型的三大维度

2住宅价格模型的操作实例

3对价格模型结果的修正

三万科价格模型（商业版）——以城花为例

1商业价格模型的四大维度

2商业价格模型的操作实例

3对价格模型结果的修正

四万科价格模型的评价

1该模型的特点及优劣

2进一步需要思考的问题

五万科价格模型应用举例

万科天景花园ABC栋价格表;序：以前的定价方式

1主要的前模型定价方式

（1）基价差价法

1）确定基价

2）总平面图确定各栋间差价

3）确定层差

4）制定价格表

5）销售中检验反馈

（2）基价系数法

1）确定基价

2）总平面图确定各栋间差价的系数

3）基价与系数相乘，并纵横比较

4）确定层差

5）制定价格表

（3）混合法

以上两种方法的混合

（4）其他方法：竞品价格综合法无差别定价法一房一价法经营计划反推法

;序论：前模型定价方式

2前模型定价方式的优劣

（1）优点

1）定价直接明了

2）运用各专业口“焦点小组”，快速生成价格

（2）缺点

1）定价体系不系统；

2）价格制定的随意性较大；

3）定价比较倚重于经验判断和主观判断；

4）不知道什么时候赚钱什么时候亏钱能赚多少会亏多少？往大里说，就是影响公司对经营情况的预期和判断；

5）价格调整一定要等到销售到一定程度得到市场完全的反馈后才能进行，且价格调整的随意性更大（典型如“阿杜，来了条水鱼”型），不利于调价的及时准确科学；;一万科价格模型的原理

1名词解释

（1）基价：该模型唯一的系统内自变量；该基价一经输入模型，模型将自动计算所有房源的原始价格；

（2）原始价格：该模型的因变量，一般为该房源的按揭实收价；

（3）维度：模型的主要计算依据，主要标志不同房源之间的价格差异的百分比数；某一个维度的意义是：在其他所有条件都完全相等的情况下，仅就这一个维度而言，不同房源间的价格差异；

（4）权重：标志各个维度之间的不同的重要程度；所有维度的权重相加等于1；

（5）综合系数：维度和权重的叠加，标志不同房源间的价格差异；

（6）层差：楼层之间的差价；

（7）调整因子：原始价格生成后，对模型处理过程的局部个别调整，目的是对个别价格做出适当的调整；;一万科价格模型的原理

2定价原理

设基价为P0，维度一为X1，维度二为X2……；

维度一的权重为x1％，维度二的权重为x2％……；

设层差矩阵为C；

则房源n的价格

;一万科价格模型的原理

3价格生成子模型

（1）维度矩阵的原理

价格生成的第一步是对房源n的维度的确定；维度确定的基本原理是：

1）影响房源n价格的主要因素的罗列；例如：景观日照园林是否靠山是否靠湖是否靠马路人流情况……

2）各主要因素的分类；影响价格的因素通常可分为3～5大类，例如，对于住宅，通常的分类为：景观朝向安静度；

3）各维度权重的确定；根据产品的特点和市场情况，对各维度的重要性作出判断，例如，对于蓝山而言，景观朝向安静度三者的权重依次为45％35％20％；但对于城市花园而言，权重依次为50％35％15％；因为城市花园是城市项目，而蓝山是郊区项目，在大环境相对“安静”的地方，客户更在乎所购买产品是否安静；

4）根据设计部提供的产品细节根据实际爬楼的情况，对维度和维度的权重进行调整，并根据逐套房源的研究分析情况，确定各维度的分值；并确定层差；

;一万科价格模型的原理

3价格生成子模型

（2）维度矩阵的示例

;004;综合系数;一万科价格模型的原理

3价格生成子模型

（4）价格生成;一万科价格模型的原理

4价格检验子模型

价格检验子模型是对价格生成子模型的验算；根据验算结果，将对价格生成子模型进行调整，该调整可能会历经几轮方能最终定案。

（1）价格检验的原则

以上原始价格生成后，是否符合我们定价的原则和初衷呢？如何检验以上定价