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瑞德策划机构【阳光理想城发展定位报告】

“阳光理想城”

（暂定名）

发展定位报告

石家庄瑞德房地产投资顾问有限公司二○○八年五月

瑞德策划机构【阳光理想城发展定位报告】

序言

本方案为本项目提供《项目全程策划总体方案》，此立案过程中我们将赋予百分百的激情与智慧去寻求命题的解决之道：

○如何将本项目开发、资源整合与企业发展战略实现很好的递延？

○如何从纷繁复杂的市场竞争中寻求项目的突破口及市场空档？

○如何从政策的层面上寻求项目风险的规避和实现利润最大化？

○如何构架一个从战略到策略上的一气呵成，打开市场的攻击体系？

○如何在一片日趋成熟、竞争激烈的市场中建立一个项目品牌？

○如何演绎安平东北部板块的时尚产品，引导新的生活方式？

瑞德团队带着对以上问题的思考，带着强烈的忧患与使命感执笔！

总体工作思路

我们在开展本项目的各项工作时，应遵循这样一些思路：

（一）建立在对项目拥有位置、配套、商业及居住现状等有形资源基础上进行产品的开发研究，深层次进行与项目的对接，实现天造一半，人造一半的自然与人文的无缝结合。

——天与不受，反受其咎

（二）在开发的基础上进行项目的文化、生活、居家、商业、健康、品质等无形资源体系的整体建立；大规模开发产品体系是基础，但产品以外的文化附加才是实现本项目利润最大化的关键。

——多元化的文化嫁接，实现项目总体增值

（三）建立多渠道的作战平台，形成主线清晰的综合推广体系；

——迂回作战，风险规避

以此作为本文的开始。

第一部分市场部分

第一章本项目地块条件分析

第一节这是一个好的项目

一、项目地块

本项目位于安平东北部，地块规整东临裕华路，此地块较规整，私密性强，好规划，建筑好布局，容易开发个性化、高品质产品。

二、区位

项目位于安平市东北板块，地域较成熟，周边配套相对较好，周边医院，超市，商场，学校等一应俱全，并享有多种市政资源；地域居住氛围浓厚，开发潜力较大；一个以生态、文化为主体的标志性、精品的样板生活社区有望形成。

三、交通条件

地处安平东北部核心地段，东临裕华路，红旗大街、新盈大街近在咫尺，交通方便，多路城内公交通过。1338工程实施后，将进一步改善该地段的交通状况。

四、项目周边配套

本案处于城市东北板块核心区域，同时是安平县的行政区域和商业区域，周边配套较为成熟、完善。

五、物业升值潜力

项目地块较、配套将进一步完善，项目售价将会一路走高；区域发展潜力较大，物业升值空间相对较大。

六、证件、产权

本项目为正规产权房，可以大小客户的疑虑，促进销售；因为据调查大多数客户对房屋的产权和证件是比较看重的，也是影响购买的要素之一。

第二节这是一个不好的项目

一、高层住宅，接受度低

项目开发建筑形态为小高层，建筑容积率高，加上开发商规划设想，建筑密度较大，不可能在园林景观上大做文章；不利于打造高档、人文、宜居的品质社区。

加上，根据市场在售销高层和小高层项目的销售情况，我们可以看出，高层住宅层高越高空置率越高。可见当地居民对高层住宅还有一定的抵触心理，对高层生活方式的接受还有待市场的引导，这也增加了项目后期的销售难度。

二、商业价值

1、相比较而言，商业氛围不及中心路。

2、周边商业以街边店为主，业态杂乱且单一，。

三、规模

项目规模为3栋小高层，开发规模较小，后期物业维护、环境建设等投入分摊成本较大，会无形中增加售价，也不利于客户对项目的后期运营的信心营造。

四、竞争状况

经过调研发现，目前项目所处区域竞争项目较多，目前本项目正处在前期准备阶段，目前没有形成工程形象，不能起到抢占市场稳定客户的作用，前期目标客户必然会被其他项目分流。不利于营造良好的销售现场氛围，引起轰动效应，促进口碑宣传。

第二章本项目产品市场环境初析

第一节本案的市场背景概述

1.1基本概况

安平县位于衡水市北部。面积493平方千米。人口32万。县人民政府驻安平镇。辖1个镇，7个乡。本县地处河北平原中部。安平县是闻名海外的丝网之乡，自有记载的明弘治元年的绢罗生产至今已有500多年的历史，如今丝网已形成安平县的支柱产业，并被列入国家星火计划、国家科委支柱产业、省科委星火十大滚动规划，成为燕赵大地上一枝光彩照人的奇葩。

安平县丝网大世界是国家计委批准立项的全国唯一丝网产品专业批发市场，全国最大的丝网集散地，水、电、路、金融、通讯、交通、运输、绿化等配套设施功能齐全，目前入驻丝网门店千余家。年成交额40亿元。

自2003年以来，安平县深入实施开放兴县、特色兴县、科教兴县