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资产评估典型计算题

例1、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现

采集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：

区域个别剩余

宗地成交价(元/M)交易时间交易情况容积率

2

因素因素年限

待估宗地2022年2月01.70050年

A51502005年2月01.60-1%45年

B67002005年8月01.9+2%050年

C55502005年12月-2%1.60-1%45年

表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准

确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，

从2005年2月份到2022年2月份，地价每月环比上涨1%。

试根据上述条件评估待估宗地在2022年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)

参考答案：

年限修正系数=[1-1/(1+6%)50]÷[1-1/(1+60%)45]=1.020

交易实例修正后价格为：

A=5150×(1＋1%)12×163/154×100/99×1.020=6328(元/㎡)

B=6700×(1＋1%)6×163/181×100/102=6279(元/㎡)

C=5550×(1＋1%)2×100/98×163/154×100/99×1.020=6300(元/㎡)

宗地单价=(6328＋6279＋6300)÷3=6302(元/㎡)

宗地总价=6302×40000=252080000(元)

例2、某资产评估机构现对ABC公司进行整体评估。评估人员获得的资料如下：

(1)估计ABC公司未来5年的销售收入分别为300万元、280万元、300万元、320万元和

330万元，假定从第6年起销售收入稳定在320万元；

(2)评估时社会无风险报酬率为3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比值为

1.2，社会平均收益率为8%，资本化率为8%；

(3)该企业的销售净利率为10%。

要求：运用分段法计算ABC公司的持续经营价值。(计算结果以万元为单位，保留两位小

数)

参考答案：

例3、待估企业未来5年的预期收益额分别为100万元、105万元、110万元、120万元和

125万元，假设折现率与资本化率均为10%；该企业各单项可确指资产评估值之和为1500

万元，负债为300万元。

要求：

(1)采用年金资本化法计算该企业整体资产评估值(计算结果以万元为单位，小数点后

保留两位小数)；

(2)判断该企业是否有商誉，如果有，请计算金额；如没有，请说明理由。

参考答案：(1)计算该企业的年金：

(2)采用成本法计算的企业整体价值为：1500－300=1200万元

由于采用成本法计算的企业价值高于收益法的计算结果，因此该企业没有商誉。

例4、评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时，了解到以下情况：

(1)该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多2名；维护费用每年多支

出4000元，其他方面大致相同。

(2)经测定该设备尚可使用3年；确定的折现率为10％。

(3)操作人员年均工资2.6万元；