房屋买卖合同纠纷中违约责任承担的司法认定 ——张仁藏律师团队经典案例解析.pdfVIP

房屋买卖合同纠纷中违约责任承担的司法认定

——张仁藏律师团队经典案例解析

胜诉简讯

近日，北京市盈科律师事务所张仁藏律师团队再添胜诉案件，该案件由

张仁藏律师作为主办律师全程负责指导。在接受委托后，团队成员讨论确定

案件基调，准确定位案件的核心法律关系，第一时间分析制定诉讼策略，针

对案件进行方案设计，各成员分工负责跟进案件各个环节，依靠专业的法律

知识与丰富实务经验，最大限度的维护了当事人的合法权益，为委托人争取

到了合理赔偿。

案件经过

1.当事人咨询

2021年9月李女士向张仁藏律师团队寻求法律帮助，称其和赵某签订

了《房屋买卖合同》，赵某在交付100万定金后，却称其无力支付剩余购

房款欲解除合同。李女士因年事已高，急于改善住房条件，出售案涉房屋

目的在于购置新房，现案涉房屋无法出售，剩余购房款无法获得，导致李

女士和案外人签署的房屋买卖合同也无法达成，李女士卖房买房均陷入困

境。

2.案情回顾

2021年6月24日，李女士与赵某签订了《房屋买卖合同》，双方约定

房屋成交价格为2025万，购买房屋定金为100万元，若一方违约，应当按

照房屋成交价格的20%支付违约金。6月29日，李女士开始购置新房，与

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案外人签订了《房屋买卖合同》并支付80万元定金。7月25日，赵某向李

女士告知，称其无力支付剩余购房款，要求解除合同，李女士未予同意。

因赵某一直未支付案涉房屋购房款，故李女士也无力支付购买新房的款

项，后李女士与案外人签订解约协议，支付的80万元定金作为合同解除违

约金，未予退还。9月8日，李女士与赵某解除网签合同。

3.诉讼过程

诉讼中，李女士主张赵某不再购买涉诉房屋,直接导致其无法与案外人

履行合同，只能解除合同并支付违约金。赵某的行为致使合同目的无法实

现，构成根本违约，应当承担违约责任，故李女士向法院提出诉讼请

求:1）请求判令解除李女士与赵某签订的《房屋买卖合同》；2）请求判令

赵某承担违约责任，按照合同约定向原告支付违约金405万元。赵某对于

李女士主张不予认可，认为其无法支付购房款是因为遭遇诈骗团伙，购房

款被骗尚未追回。赵某在得知后第二天，就告知李女士，协商解除合同事

宜。李女士后另售房产，并没有遭受实际损失。李女士诉请的违约金明显

过高，应予以降低。

4.法院判决

法院经过审理认为，李女士、赵某签订的《房屋买卖合同》是当事人

双方真实意思表示，合法有效，当事人均应依约履行。当事人可以约定一

方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。赵某逾期支付

购房款，且明确表示不再支付购房款，其行为构成根本违约，李女士有权

单方解除本合同，赵某应承担违约责任。李女士于2021年9月8日与赵某

解除网签合同，即行使解除权。李女士要求赵某支付违约金，符合合同约

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定。赵某以违约金过高进行抗辩，符合法律规定，本院根据当事人证明的

损失等因素对违约金数额予以调整。最终法院判决：1）确认李女士、赵某

于2021年6月24日签订的《房屋买卖合同》于2021年9月8日解除。

2）赵某向李女士支付违约金243万元。

律师说法

在上述案件中，双方争议的焦点有二：其一是合同的解除时间；其二

是违约金数额。

1.合同的解除时间

《民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解

除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届

满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务…。此

条即当事人可以行使合同法定解除的情形，本案中赵某明确表明其将不履

行支付房款的义务，符合本条第二款，故李女士可行使法定解除权，有权

单方解除本合同。本案中，在李女士咨询合同解除问题时，律师团队向其

提示了法律风险，即合同解除时间与合同履行程度及其违约金判赔的多少

有直接关系，如合同履行期限较短，法院在违约金判赔方面也会相应减

少。本案因李女士急于出售案涉房屋而购置新房，故2021年9月8日李女

士与赵某解除合同。诉讼中，律师团队采取另一诉讼策略，向法院主张9

月8日双方合同并未解除，团队欲通过提起