房地产拆迁评估的难点及应对措施.pdfVIP

房地产拆迁评估的难点及应对措施

日期：2022.6.19来源：武汉房地产网评论论坛

一、拆迁评估的难点回顾近几年的拆迁评估工作，感受最

深的就是：难。特别是2001年国务院305号令执行以来，在

国家倡导“房地产市场评估价格补偿”的前提下，拆迁评估成为了

城市房屋拆迁的焦点.综合起来，拆迁评估大致有六大难点，即：

进门难、调查难、测算难、答疑难、结案难、收费难。

回顾近几年的拆迁评估工作，感受最深的就是：难。特别

是2001年国务院305号令执行以来，在国家倡导“房地产市

场评估价格补偿”的前提下，拆迁评估成为了城市房屋拆迁的焦点.

综合起来，拆迁评估大致有六大难点，即：进门难、调查难、测

算难、答疑难、结案难、收费难。

拆迁工作大部份涉及城市的旧城区，没拆迁的时候天天盼

拆迁，而当拆迁摆在面前的时候，有的被拆迁户对拆迁评估不理

解、不支持、不配合态度，要末借口工作紧张出差在外，要末安

排老人阻拦门前，有的甚至谩骂、围攻评估人员。因此，估价师

第1页

普通很难轻易进门查勘。

被拆迁的房屋普通都是年代久远、维修较差、且不大规则

的棚户，现场查勘及市场调查主要难在两点：一是房屋装修查勘

难。房屋装修涉及的细部不少，且装修的内容五花八门，有包一

面门的，有零星贴瓷砖的，有杂木当木地板的，有塑料吊顶的等

等，每一项都必须记载清晰，并要得到被拆迁人的认同，难度实

在不小。普通50平方米的房屋装修需要半天的查勘时间，如遇

经营性物业如酒店、宾馆、娱乐场所等复杂装修，更需耗费大量

的时日。二是踩点调查难。被拆迁房屋往往具有比较大的特殊性，

如有的一楼是混合结构而二楼却是砖木结构，有的木结构房屋在

一面砌筑砖墙等，市场可比实例较少，调查取样十分艰难，特别

是对装饰材料(有的是过时淘汰的材料)的认定、询价非常不易。

由于被拆迁房屋市场资料采集艰难，于是在装饰材料价

格、特殊房地产现时价格等方面要花费大量的精力。评估机构必

须根据查勘的情况谨慎确定成新、朝向、楼层等增减系数，选择

适当的评估方法，选定合理的比较实例进行测算。普通的拆迁评

第2页

估要进行2—3次试算，复杂的甚至要进行五六次试算再加之地

方拆迁实施办法有时与国家法律有些冲突，评估机构执行起来无

所适从。如遇大面积多户拆迁，那测算就更为艰难，每一栋楼之

间、户与户之间需进行合理的平衡，既要保证合法合规，又要表

达差别，稍有不慎，就会招来责难。

拆迁评估事关拆迁人与被拆迁人的切身利益，对评估结果

进行咨询本来无可非议，但拆迁评估由于受各种因素影响，评估

结果有时难免会浮现一些误差。因此前来质疑的客户相当多，有

的客户还带上了自己的亲戚朋友一行浩浩荡荡，且质疑问题事无

巨细均要求详细作答，再加之对评估专业知识的缺乏，往往质问

评估事项以外的问题。据统计，一宗拆迁业务中至少有90%的

客户要求答疑，少数被拆迁入甚至以评估公司与拆迁人相“勾

结”为由，大肆谩骂、砸物、动手打人，严重影响评估机构正常

业务开展。

由于拆迁涉及方方面面的问题不少，一个拆迁补偿的谈成

需要经过“评估——谈判——复估——谈判——裁定(或者上诉)”

第3页

等来回好多次，比较顺利的要一个星期摆布，遇到上诉的则遥遥

无期。这样评估机构就不知道要在裁决委员会、法院或者仲裁机

关折腾多少回。

一是受政府干预，许多拆迁项目是市政、基础设施、重点

项目，有的时候，当地政府就会给我们施加压力，要求大幅度降

低收费。二是收费没有保障，一些拆迁人把我们评估公司当“枪

手”，利用我们的评估报告去吓唬被拆迁人，一旦达到目的，便

将评估公司甩掉，拒不支付评估费。三是收费遥遥无期，普通来

说，评估公司在开始作业前，只预收一部份评估费用，其余要等

到拆迁完成后拆迁人材予以支付。因此，如果拆迁补偿谈判受阻，

我们的评估费就不知等到何时了。

解决拆迁评估难的途径主要是：良好的职业道德，一流的

执业水准，平与的服务心态，卓越的沟通能力。