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房地产主数据管理全周期实践

导读：全文共计1.9w字，预计阅读时间：50分钟。主要分为四个部分（房地

产主数据管理、实施方法论、主数据清理以及日常运营）进行阐述，如有偏颇

不足之处，还希望多多指导。

第一部分：房地产主数据管理

第一章：房地产主数据管理范围

房地产主数据管理范围是指在集团国内房产业务范围内，各个业务系统需要共享的“项

目”相关基础信息，该部分数据具有较高的跨业务应用共享性，具体包括土地基础信息、

项目基础信息、分期基础信息、楼栋基础信息、产品类型信息、装修标准信息等。

土地：集团通过招、拍、挂或者股权变更、勾地等方式获取的地块；

项目：1.以独资、收购、合作等方式获取的项目；2.开展开发建设活动的项目；3.房地产项

目；4.对于收购项目，已光盘且工程款已清的也纳入主数据的管理范围；

分期：包括运营交付分期或者财务核算分期的概念；

组团：在城市居住区和居住小区设计中，将若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形

成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式；

规划楼栋（工程楼栋）：包含纳入主数据管理范围的项目下对应的规划楼栋；

产品楼栋：纳入主数据管理范围的楼栋为一般分期下的产品楼栋，包括但不限于：公寓、写

字楼、别墅、洋房、车位、地下室、厂房、仓库、孵化器、公共配套；

户：针对于整个房地产业务链，依据《房屋预售许可证》建立的户，包含了可售以及不可售

部分的户；

装修标准：国内统一的装修标准：毛坯、装修

第二章：土地主数据

在讲土地主数据之前，需要先将土地的相关概念进行区分明确：

（1）生地。它是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地，即

待开发的国有土地，是离城镇较远、无市政基础设施、未开发利用的土地。

（2）毛地。它主要是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已有地上建筑物及附属设

施的建筑物，将被改建的土地。

（3）熟地。它是指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”

施工条件的土地。

（4）三通一平。它是指水通、电通、路通和场地平整。

（5）七通一平。它是指给水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场

地平整。

（6）宗地。它是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。城市的土地，以宗

地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号。它有四层含义：区、带、片、宗，从大范

围逐级体现其所在的地理位置。例如，B107-24这个地号表示B区第1带07片第24宗

地。

（7）宗地图。它是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映了一宗地的基本情

况，包括宗地权属界线、界址点位置，宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。

证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房

地产情况及房地产所在宗地情况。

（8）项目地段。它是指根据项目所在地段的土地级别而划分的项目等级。

（9）土地级别。它是指根据土地使用价值及所处地段繁华程度的不同而划分的土地等

级。目前，各地的标准不一。

（10）土地一级开发。它是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有

土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当

的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一

平”建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

清楚了对于土地的定义后，我们可以了解到在房地产整个业务链条中，实际在获取土地前

就会进行投资分析对土地进行管理，土地获取后会继续进行立项管理。并且未来投后分析

管理也可以按照土地的维度进行。

土地作为项目主数据的第一个数据项，也是最为重要的一个环节。实际上目前我们在去管

理土地的过程中，在系统上有两种处理逻辑，会区分为实际获取地块以及虚拟地块，实际

获取地块就有可能存在一个大地块或者若干小地块组合，那么将土地与项目进行关联的过

程中，就会出现一个若干小地块对应一个项目，或者一个大地块按照明确的一期以及待规

划分期的方式进行区分。

而主数据的管理维度需要明确，是按照实际拿地的地块进行土地主数据管理，还是按照虚

拟的地块，方便后续投后分析的维度进行划分。

第三章：项目主数据

谈到房地产主数据定义，第一个应该就要说到项目主数据，项目定义在不同的行业均很常

见，但差异较大，比如，我们常见的IT项目，也可以称之为一个项目，从PMP