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内部管理制度系列

房地产项目开发工作程序

（2）

（标准、完整、实用、可修改）

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内部管理制度系列编号：FS-ZD-04015

房地产项目开发工作程序（2）

Realestateprojectdevelopmentworkprocedures

说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。

房地产项目的开发工作程序(二)

对于房地产的甲方来说，工作程序大致为:

*投资机会研究及土地竞投阶段

*项目立项阶段

*项目全程策划阶段

*规划设计阶段

*工程施工阶段

*市场推广和营销阶段

*物业管理阶段

而我们的工作主要是围绕甲方的进度开展，在甲方的各个工作阶段中，我们的工作重点也不同，具体可分为:

1.地块初步研究，包括项目背景、项目概况、市场分析、项目开发初步评估、综合分析

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内部管理制度系列编号：FS-ZD-04015

2.可行性研究报告的编写及经济研究，包括项目概述、各期投资估算、总体销售收入预测、各期销售收入预测

3.编写产品建议书，市场定位、产品形态、项目类型选择、产品主题、项目设计主题及相关建设指针

4.编写项目销售总体计划，即项目销售开盘前，对项目销售、营销相关所有工作的计划，包括项目销售推广总体思路、推广主题方向、项目销售总体均价预计、销售上的放量节奏、销售推广各阶段总体时间安排，各分阶段计划内容、项目销售总体推出单位计划、项目营销费用使用总体计划表、售后服务和交房等计划

5.编写项目销售手册，明确项目各方面问题的口径统一，项目位置、项目定位、

发展商背景、承建商及工程监理公司规划、设计公司、物业管理、管理费、项目周边规划、项目规划设计、户型说明、项目交通、学校、购房须知、装修标准、项目的销售窗口表、各营销阶段针对性的统一销售说辞

6.最重要的是整个项目的营销策划报告的编写，主要有以下部分，

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市场研究

一、项目市场环境分析二、项目市场竞争分析三、项目市场需求分析四、项目开发条件分析产品定位

一、产品分析及定位二、目标客群分析

策划推广

一、推广总体概念

二、楼盘形象定位

三、广告诉求重点

四、项目卖点提炼

五、广告传播策略

六、媒介传播平台

八、专案推广策略

九、媒介投放计划

十、广告费用预算

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销售策略

一、价格策略

二、产品市场导入策略

三、销售进度计划及销售周期

四、销售手法

五、销售业务执行策略

产品定价

一、定价依据

二、成本的核算

三、竞争市场价格参考

四、公司的销售目标

五、定价范围

六、定价策略

八、销售价格表的制定

九、销售底价及表价的核算

十、销售价格优惠办法及销控策略

案场执行

一、现场管理思路及架构

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二、案场管理制度

三、培训计划

四、案场控制系统

五、案场执行协调

7.最后是要做好各项的总结，根据项目的销售情况，结合推广、竞争情况等综合分析，提出相应的改善措施，解决销售存在的问题，包括项目销售总结、客户的汇总及分析、推广宣传的阶段性安排及效果等、阶段性促销活动的效果评估和总结、阶段性的成功与失败经验等

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