捷群广告：万科公望项目传播策略提报.pptVIP

;从业内访谈说起;万科做别墅？〔他们对一向做公寓的万科开始做别墅，充满了兴趣和疑惑〕

工程在哪里？〔东洲？富春湾区？不清楚！〕

万科造的产品怎么样？〔对全国大型品牌具有期待〕

……

这是我们在访问客户时，对方反问频率最高的三个问题。

三个不经意的小问题，却构成了市场对本工程的根本态度：疑问和期待，这也是我们在思考工程推广策略之前，要先问自己的三个问题。;万科的别墅，对市场意味着什么？

如何解析工程的价值？

如何答复市场的疑问和期待？

让我们开始今天的课题。;工程简况;;;工程根本指标

总占地面积62万平方米

容积率0.37

总建筑面积25万平方米

其中2期总建筑面积：5.2万平方米，主力户型330-380平方米，共141套，产品设计理念相对滞后，目前已预定14套，剩余127套。

3、4期户型600-800平方米〔含地下室〕，共72套。产品设计存在较大的提升空间，目前已领出施工许可证。;我们是

非主流地段的非主流产品;;首先，导入捷群的三角分析工具;;杭州八大别墅板块;青山湖;扫描内场

〔地缘竞争〕;“太上皇”板块——没落皇帝。独栋产品开发完毕，排屋天下。;品牌工程：金都·富春山居

个性工程：九龙一号、富春红郡

跟随工程：云水山居、上林湖;项目名称;地缘竞争工程比较;场内，我们具备

绝对竞争力

称霸有望;1、独立别墅非常稀缺

2、资源认同度相对较高

3、万科品牌在地缘竞争

中鹤立鸡群;由于地缘客户与本工程的必然关系，以及工程的相对竞争优势，地缘内客户是销售的主要客户群之一，但并非我们的传播主要目标受众。后续课题，我们主要针对外场展开。;扫描全场;全场扫描前提

我们将依据工程的根本要素为参考指标，

来有哪些信誉好的足球投注网站本工程的主要竞争对手。

竞争参考指标：

330-380平方米主力户型

500-600万总价;青山湖板块;领军工程：青山湖玫瑰园北区

中高端工程：青山湖畔、锦绣钱塘、青云山居

经济工程：青城山语间、湖光山社、青山湖81号；

未启开工程：锦天工程、郡原工程、大华·西野风韵、同人山庄;产品供给及价格体系;“皇叔”板块——皇族血统。顶级别墅发源地，兼得自然资源与城市资源。;豪宅别墅：阳明谷；

混合型类别墅：赞成岭上、新帝朗郡

平层豪宅：九树、公元·沐桥

未启开工程：金都工程、雅戈尔工程

绿城未来世界工程;项目名称;“嫔妃”板块——三千佳丽争宠市场。产品线杂，竞争剧烈。;豪宅别墅：绿城·桃花源

城市型类别墅：西溪风情、和庄、溪上凰庭、西溪里、青枫墅园、和家园、新湖果岭等

平层豪宅：留庄

公寓工程：翡翠城、竹海水韵、新明半岛;项目名称;“公主”板块——独居一方，与世无争。两个超级大盘独揽板块供给。;当代旅居复合小镇：万科·良渚文化村

别墅大盘：新湖·香格里拉;项目名称;“皇后”板块——母仪天下，后宫首冠。休博会等主题会展助推别墅城市化。;湘湖王者：宋城·地中海别墅

闻堰区块：南岸花城、郁金香岸;项目名称;青山湖;战场锁定：;板块间竞争工程锁定：

依据参考指标，本案主要竞争对手为：;竞争工程概要;青山湖·玫瑰园;中都·青山湖畔;锦绣钱塘;金基·青云山居;主要竞争对手产品利益点比较：;板块间竞争比较后的工程描述：;主要竞争对手广告分析;青山湖玫瑰园

绿城玫瑰系青山原生别墅

仁者乐山，智者乐水

以企业品牌拉开工程好感

“十年玫瑰”开讲“尊者〔九溪玫瑰园〕、隐者〔桃花源〕、仁者〔青山湖玫瑰园〕”

玫瑰法那么〔地缘法那么、文脉法那么、时间法那么〕。;青山湖畔

杭州湖景山水首席别墅

3600亩自由生活之城

占据临湖优势，以“西湖是世界的，青山湖是你的”亮相，阿尔卑斯、新天鹅堡等组团诉求渲染情调；至“现代东方行宫”以产品个性概念使推广风格转变。;锦绣钱塘

1150亩湖畔坡地原生态纯别墅

尽享锦绣钱塘

紧扣“生态坡地院落”居住利益，释放细节亮点；后期转入实景呈现，以“尽享锦绣钱塘惬意时光”，“尽享锦绣钱塘自然意境”、“尽享锦绣钱塘坡地院落”强化居住气氛。;青云山居

纯山地原生独栋别墅

不种树只种房子

从前期保护原生态的规划理念转到后来0.18超低容积率的低密生态大宅。;青山湖

玫瑰园;;首先是富阳的富豪人群，他们对富春湾区的认同度比银湖板块更高，更认同这里的城市配套成熟度，以及山阳水阳的风水资源；

其次是居住或者工作在杭州城市南部的城市精英，如滨江区域的企业高管和私企业主，他们处于生活、工作的便利要求，而把该区域作为独立别墅置业的首选区域。;杭州各行业的大企业高管，以外贸、IT、金融、房产等知本型行业为代表，首次别墅体验者，度假兼资产保值、增值需要。

杭州东部〔滨江沿线〕、西部为主的城市精英人群。他们大局部人在杭州市区已经拥有1套以上、面积在180方以上的平层住宅，他们不想买没有庭院的