【房地产】武汉杨叉湖项目市调.docxVIP

“锦绣人家”项目初步市场调研分析报告

调研范围：杨汊湖片区、金银湖片、火车站及复兴村片、香港路沿线

调查对象：杨汊湖片区住宅楼盘（新华家园、金色雅园、绿色家园、阳光花园、泽皓雅居、浩海公寓）

火车站片楼盘（东方帝园、裕荣家园、元辰·国际大厦）

金银湖片楼盘（常青花园10号小区、将军家苑、华星·辰龙城、丽水佳园、丽景湾、万科四季花城二期B期、奥林匹克花园项目、泰跃集团项目）

香港路沿线主要楼盘（荷花苑、穗丰花园、香天公寓、澎湖公寓、紫藤花园、华氏儒商花园）

说明：本案位于杨汊湖片区（常青路以东、姑嫂树路以西、张公堤以南、发展大道以北围成的片区）内，因此本次调研特针对片区内楼盘做重点调研，重点研

究；同时也不能忽视周边片区对本案所在片区的影响，因此根据地域分布特征和房地产市场发展的特点，又对火车站片、金银湖片、香港路沿线楼盘及

市场也做调研分析。

重任所托

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目

录

第一部分

第二部分

区域概况

第五部分

总体营销水平分析

区域市场特征

※在售楼盘营销手法

※杨汊湖片区

※营销推广成败点

※金银湖片区

※火车站片

第六部分

市场展望

※潜在市场供应量

※未来市场竞争点

※销售价格走势

※香港路沿线

第三部分

区域住宅物业概况

※区域住宅市场供应

第七部分

本案面市价格建议

※住宅产品特征

※本案优劣势分析

第四部分

销售情况分析

※主要在售楼盘一览

※销售情况分析

※可比性楼盘性价比一览

※本案市场比较定价

※积压量分析

附：楼盘资料

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第一部分

区域概况

杨汊湖片属城郊结合部，区域有较中心城区相对理想的居住环境，自然环境非常好，空间大，空气清新，安静无污染；又有良好的市政规划，金银湖片规划

为大型居住区，将入住30万人口，杨汊湖片区在其辐射范围内。目前常青花园经过十余年的开发，已经具备成熟的生活居住配套条件，加上万科四季花城的开发

及一批大规模项目的启动，区域持续成为汉口房地产市场的热点。

杨汊湖片居民区内环境一般，新楼盘社区绿化环境营造还没有形成，目前环境景观效果差。区域道路畅通，出行便利。区域内经过几年的开发，生活配套环

境较成熟，但配套水平一般。

总体来看，本案所在的杨汊湖片区，给人的印象是中低档居住区，居民素质一般，区域也聚集了一批效益较好的企事业单位，如民航、电信，临江汉经济发

展区，潜在消费群体丰富。

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第二部分区域市场特征

一、杨汊湖片区

早期开发有华苑小区、阳光花园、浩海小区，以低价中小户型和阳光花园的中大户型为主，价格在1400元/平方米左右徘徊。经过几年的低档次楼盘开发积

蓄，现阶段开发楼盘档次提高，如有新华家园、金色雅园等较高档次的楼盘，价格也攀升到2200元/平方米。

区域内房地产市场呈现以下特征：

1、城郊结合部房地产市场特征，中低价市场为主向中档住宅房价发展；

2、由于无景观支撑，物业开发以公寓住宅为主；

3、房价分1800元/平方米——2000元/平方米——2400元/平方米三个档次走，在1800——2000之间居多

4、土地资源比较丰富，由以前的小盘向现在的一批较大规模的楼盘发展，发展潜力大；

5、区域内有一批知名企事业单位，消费层次高；但周边居民文化水平不高，治安印象差

6、市政生活配套资源丰富但水平低

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相对于杨汊湖片区而言，周边几个相关片区房地产市场有以下特征：

二、金银湖片区

因其优越的自然环境，丰富的土地资源和相对低的土地成本，吸引像万科、沿海国际、泰跃集团等开发商相继登陆开发大规模项目，一直以来为汉口开发热

点区域。区域房地产市场价格由以前的1500元/平米上升到目前的2200元/平米，万科四季花城的房价已经达到平均2500元/平方米。主要得益于前期投资开发商

如新世界、万科对区域市场的推广和炒作，以及便民看房措施。

区域

代表楼盘

建筑形态

规

模

销售均价

卖

点

销售情况

将军家苑

丽水佳园

15栋6层多层

40栋6层多层

5.5万，500套

11万，1040套

6.85万，675套

约5万，378套

1450

1550

1440

2500

贴近现代家居生活

网绿生活、都市生态园

新康居生活，新园林

左岸·枫林，春天狂想曲

60%

约30%

金银湖片

华星·辰龙城一期

万科四季花城二期B区

16栋多层

开盘，约10%

内部认购期

约6栋多层、2栋小高层

（注：未考虑高尔夫城市花园、碧海花园、黄金海岸等老盘）

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三、火车站片区

片区属复兴村区域概念，临近城市中心，以“新汉口火车站”和“临CBD”两个卖点而成为开发热