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物业管理风险内容及防范措施

一、风险的概念和构成要素

风险是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收益或结果偏离期望

值或平均值的可能性。

风险由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。

二、物业管理风险的内容

物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管

理的风险。

早期介入的风险

项目接管的不确定性带来的风险

专业服务咨询的风险

前期物业管理的风险

合同期限

合同订立的风险

合同执行的风险

业主使用物业、接受服务中发生的风险

(1)

物业违规装饰装修带来的风险。

(2)

物业使用带来的风险。

(3)

法律概念不清导致的风险。

物业管理日常运作过程中存在的风险

(1)

管理费收缴风险。

(2)

替公用事业费用代收代缴费用存在的风险。

(3)

管理项目外包存在的风险。

(4)

物业服务员工服务存在的风险。

(5)

公共媒体在宣传报道中的舆论风险。

(6)

公用、共用设施设备风险，包括消防风险等。

三、风险管理的方法

(一)风险识别、风险评估的概念

风险的识别是管理风险的第一步，即识别整个项目过程中可能存在的风

风险的评估，是应用各种概率与数理统计方法，测算出某一种风险发生的

概率，估算损害程度。

项目管理的过程中，对以下风险需要评估、管理：

0有很大影响或发生的概率很高的

0影响不大但发生的概率很高的

0有很大影响但发生的概率很小

0可以被管理的风险。

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（二）风险识评估的方法

评估的主要因素包括：风险影响、风险概率、风险值。

评估的方法主要有定量分析方法、直观评价法、经验评价法和fmea分析方

法等，上匕较常用的是定量分析方法。

定量分析方法是定量计算每一种危险源所带来的风险所采用的方法。

其公式为：d=Iec

式中：d—-风险值；I--发生事故的可能性大小；e—-暴露于危险环境的频

繁程度；c--发生事故产生的后果。

（三）风险的应对

风险应对包括以下几种基本类型。

1.风险回避策略

凡是风险所造成的损失不能由该项目可能获得的利润予以抵消时,企业采用

回避、退出、不参与、不介入的对策，避免风险是最可行的简单方法。

例如不进行某项投资，就可以避免该项投资所带来的风险。又如目前不少企

业经过评估，退出一些涉及过多精力、影响品牌、经济效益不好的老旧社区

物业管理。

避免风险的方法具有很大的局限性，一是只有在风险可以避免的情况下,避免

风险才有效果；二是有些风险无法避免；三是有些风险可以避免但成本过大；

四是企业消极地避免风险，会使企业安于现状，不求进取。

2•风险控制策略（预防）

控制风险主要有两方面意思：一是控制风险因素，减少风险的发生；二是控

制风险发生的频率和降低风险损害程度。

比如，企业管理决策是有一项有风险的活动，对此企业显然不能回避，只能

通过建立决策程序、决策制度来降低决策的风险水平。

3.风险分散策略

物业服务企业通过科学的管理组合，如选择合适的几种不同类型物业进行管

理组合加上不同管理期限的组合和物业管理自身的理组合加上不同管理期限的组合和物业管理自身的集团式集团式管理组合，使整

体经营风险得到分散而降低，从而达到有效的风险控制。

4.风险承受策略(自留)

物业服务企业承担风险的方式可以分为无计划的单纯自留或有计划的自己

保险(如提取坏账准备金)。

5•风险转移策略

(1)

保险转移：如单位进行财产、医疗等方面保险，把风险损失转移给保险公

司。

(2)

非保险形式转移：如可以通过物业服务专项分包，把部分风险转移给合作

方，最典型的就是把不具有优势的、相对市场化的物业服务部分业务如公共

秩序维护、保洁、园艺等通过市场选择，分包给相应的专业化公司，转移部

分风险。

四、物业项目风险的应对

(一)早期介入的风险应对

(1)

物业服务企业在进场服务之前，应尽可能了解以下信息：开发商的资信情

况、历史产品质量等；新项目所在地物业项目中的层次和地位、同类物业的

物业服务费标准和物业服务费的收缴率情况；新项目所在地

的地方性物业管理政策法规、地方性财税政策、地方性劳动用工政策等；新

项目所在地的公共事业费结算处理方法等其他物业服务相关的环境因素。在

综合了解上述信息的基础上，物业服务企业组织进行可行性分析，确定该项

目是否能承接，以及承接后可能面临的风险。

(2)

物业服务企业严格控制进场后的运营成本,实施预算管控。

(3)

早期介