税费计算与智能申报教学资源（第二版）课件 项目九 土地增值税的计算与智能申报.pptx

土地增值税的计算与智能申报税费计算与智能申报

前言土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。对土地课税是一种古老的税收形式，也是当代各国普遍征收的一种财产税。

任务一任务二认知土地增值税计算土地增值税应纳税额Contents目录任务三土地增值税税收优惠及征收管理

任务一认知土地增值税

认知土地增值税一、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。

认知土地增值税二、土地增值税的纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。其中，单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；个人包括个体经营者和其他个人。

认知土地增值税（一）基本征税范围三、土地增值税的征税范围土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，是否发生转让行为主要以房地产权属（指土地使用权和房产产权）的变更为标准。凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租），不征收土地增值税。

认知土地增值税（一）基本征税范围三、土地增值税的征税范围土地增值税的基本范围包括：1.转让国有土地使用权。2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。3.存量房地产的买卖。4.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠予等方式无偿转让的房地产不予征税。

认知土地增值税（二）特殊征税范围三、土地增值税的征税范围1.以继承、赠与方式转让房地产；2.房地产出租；3.房地产抵押；4.房地产交换；5.合作建房；6.房地产的代建房行为；7.房地产的重新评估。

认知土地增值税土地增值税实行四级超率累进税率四、土地增值税的税率级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数1不超过50%的部分3002超过50%~100%的部分4053超过100%~200%的部分50154超过200%的部分6035表9-1土地增值税四级超率累进税率表单位：%

任务二计算土地增值税应纳税额

计算土地增值税应纳税额一、土地增值税的应税收入纳税人转让房地产取得的应税收入（不含增值税），应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

计算土地增值税应纳税额二、土地增值税的扣除项目1.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。（一）取得土地使用权所支付的金额2.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

计算土地增值税应纳税额二、土地增值税的扣除项目1.土地征用及拆迁补偿费（二）房地产开发成本3.建筑安装工程费4.基础设施费5.公共配套设施费6.开发间接费用2.前期工程费

计算土地增值税应纳税额二、土地增值税的扣除项目房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而是按《土地增值税暂行条例实施细则》的标准进行扣除。（三）房地产开发费用

计算土地增值税应纳税额三、房地产开发费用1.纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。2.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。二、土地增值税的扣除项目（三）房地产开发费用

计算土地增值税应纳税额三、房地产开发费用3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。4.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。二、土地增值税的扣除项目（三）房地产开发费用

计算土地增值税应纳税额三、房地产开发费用与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。二、土地增值税的扣除项目（四）与转让房地产有关的税金

计算土地增值税应纳税额三、房地