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广东格林美域项目市场调研方案及商业定位(31页)

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格林美域

市场调研方案及商业定位

世光创建集团有限公司

2008年6月

目录

TOC\o1-6\h\z\u第一部份市场调研 5

第一节宏观经济环境 5

一、区域位置、人口状况 5

二、国内生产总值（GDP）情况 7

三、产业结构情况图 7

四、交通状况 8

五、收入水平和消费水平 10

六、经济增长情况 10

第二节区域发展规划 11

一、主要商业街商铺调查 13

1、主要商业街调查 13

2、业态结构分析 18

二、住宅小区及村民区调查 19

第四节、横栏镇目标市场竞争对手调查 20

一、主要竞争项目概况 20

1、华昌百货 20

2、华昌商业广场 21

3、信佳购物广场 22

二、各时段人车流量与专柜组合统计 23

1、华昌百货各时段人车流量与专柜组合统计 23

2、华昌商业广场各时段人车流量与专柜组合统计 24

3、信佳购物广场各时段人车流量与专柜组合统计 25

三、竞争店客单价统计对比分析 26

1、竞争店人流量占比 28

2、竞争店客单价占比 29

第二部分市场分析 30

第二部分市场分析 31

一、综合因素分析 31

1、宏观方面分析 31

2、微观方面分析 31

二、项目SWOT分析 32

1、优势 32

2、劣势 33

3、机会 33

4、威胁 34

三、总结 34

第三部分项目定位建议 35

第四部分招商策划 35

一、商业定位 35

二、业态规划 36

三、招商政策 37

四、招商模式 37

五、政策设计 37

第五部分租金策略 38

一、 租金定位 38

前言

本次市场调查以项目周边区域及市中心为核心调查区域,针对Outlet品牌折扣大卖场及大型休闲娱乐综合商业广场的构成要素（即购物、餐饮、娱乐、休闲等要素），结合当前整体社会环境、经济环境、区域城市结构与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场和区域住宅房地产市场、典型案例的调查与研究、未来商业地产和住宅地产的供应量、消费者消费行为、立地条件研究这几方面进行调研分析。同时重点对目标客户群体进行访谈调研，最后对项目进行SWOT分析，总体上是从整体商业环境、消费人群、商业竞争态势、社会发展趋势等方面着手，进行基础资料的调查，收集和统计，以全面了解消费人口构成、购买力、消费习惯、现有和未来各类型商业物业的销售竞争状况和经营竞争状况等。

通过对横栏镇项目幅射半径500米内的部份市场、商业环境、地产市场的供求状况调研分析，主要包括岐江路（长安北路）、利群路、西边路、庆丰路、三沙牌坊路五路段。做到调研为项目规范决策服务。

通过对区域、竞争对手调研，了解其经营状况，分析其经营模式、租金水平，为项目定位提供准确的依据。做到调研为投资发展项目定位决策服务。

通过调研准确项目定位，为项目进驻大户提供第一手权威的市场真实数据。做到为商户进驻经营决策服务。

第一部份市场调研

第一节宏观经济环境

一、区域位置、人口状况

横栏镇位于珠江三角洲南部、中山市西部，西临西江（珠江流域支流）主航道下游，东与沙溪镇以河为界，南与大涌镇相接壤，西与江门市新会区大鳌镇隔江相望；北与古镇镇以陆地为界。距中山市城区13公里，交通便利，基础设施完善。

图1中山市横栏镇地图

横栏镇总面积76平方公里，辖10个村民委员会和1个居民委员会,户籍人口5.5万人，非户籍人口6万多人。近年来，荣获了“广东省卫生镇”和“中山市文明镇”等多项殊荣。2007年，全镇实现生产总值29.2亿元，同比增长36.03%；工农业总产值102.7亿元，增长44.53%，其中工业总产值98.38亿元，增长47.14%；税收3.23亿元，增长43.31%；农民人均收入9200元，增长4.56%。

横栏镇镇委镇政府根据市委市政府落实的“工业强市”精神，结合本镇实际，规划开发了茂辉工业集群区，成功引进了900多个工业项目。目前全镇共有工业企业1100多间，2007年工业产值98.4亿元，同比增长47.15%，全镇工业经济呈现出良好的发展势头，横栏镇由农业大镇逐步转为工业强镇。目前，工业园区内基础设施