土地市场系列专题：城投拿地在增多？.docx

目录

全国拿地情况如何？ 3

各地拿地表现如何？ 5

各省层面拿地表现如何？ 5

各地市层面拿地表现如何？ 9

拿地的城投平台分布有何特征？ 21

风险提示 24

插图目录 25

盘活存量闲置土地资源成为了当前应对房地产市场下行压力的重要举措，在此背景下市场再度关注起城投参与拿地的边际变化，尤其是自2024年10月以来的一些动向，因此本文从城投拿地的角度聚焦于以下几点：

全国城投拿地和房企拿地表现如何？

各地城投拿地和房企拿地表现如何？

拿地的城投平台分布有何特征？

全文土地数据和城投拿地数据明细均来自于中指数据库，保证口径的一致性。

全国拿地情况如何？

本文主要关注城投拿地和房企拿地的情况。首先，我们对城投拿地做出界定：

从广义来看，城投公司获得土地使用权的途径包括通过“招拍挂”的方式取得

（当前政策环境下，“招拍挂”为最常规、最正规的拿地渠道）、从其他公司外购、政府无偿划拨、投资者投入等。

由于城投层面并无披露这一类型数据，因此只能通过土地数据层面分类归总来城投拿地情况。本文数据库底层数据来源为中指数据库，其中，我们将城投主体定义为“包括自身或控股股东属于城投”。

其次，对于房企拿地，本文主要指百强房企。

聚焦数据维度：我们从拿地金额和拿地面积分别来看拿地的情况，可见：

2024年，土地出让金和土地出让面积的进一步下降，而其中房企拿地金额与面积大幅下降，占比也下降，而城投拿地虽然拿地金额下降，但占比还是在上升。

拿地金额方面，2024年伴随着土地出让金的进一步下滑，1-11月房企拿地金额大幅下降至5748亿元，较2023年下降57%，拿地占比为21%，下滑7个

百分点。而城投拿地金额也下滑，为7901亿元，较2023年下降39%，但城投拿地占比不降反升，约为29%，同比增加1个百分点。

拿地面积方面，2023年土地出让面积占比大幅下降，2024年持续下降。房企与城投2024年拿地面积均大幅下降，较2023年下降约60%。其中，房企拿地占比下降1%，而城投拿地占比下降幅度较大，为14个百分点。

图1：历年拿地金额变化及占比（亿元，%） 图2：历年拿地面积变化及占比（万平方米，%）

资料来源：中指数据库，截至2024年11月末，下同

资料来源：中指数据库，

而上述趋势变化，也伴随着土地价格的变化，从拿地的价格来看：

城投拿地平均溢价率低于整体溢价率，而房企拿地高于整体溢价率。2024年土地成交市场整体呈低温运行态势，土地成交溢价率略有下降，但房企拿地平均溢价率与城投拿地平均溢价率均有所提升。

另外，整体溢价率近几年一直下滑，房企拿地平均溢价率小幅下降，但2024

年城投拿地平均溢价率、房企拿地平均溢价率与整体平均溢价率均上升。

图3：历年土地成交、城投拿地和房企拿地平均溢价率

（%）

图4：各季度土地成交、城投拿地和房企拿地平均溢价率

（%）

30.00

25.00

20.00

15.00

10.00

5.00

0.00

城投拿地平均溢价率 整体平均溢价率 房企拿地平均溢价率

资料来源：中指数据库， 资料来源：中指数据库，

各地拿地表现如何？

各省层面拿地表现如何？

从各省层面来看，根据各地房企拿地、城投拿地金额和面积的情况及占比，以此来衡量各地对房企拿地或城投拿地的依赖程度，首先对于拿地金额：

我们结合各省经济财政债务、市场关注度、土地出让、拿地等情况，参考市场分类，将全国各省份大致分为以下几类，来对应重点观察各地拿地金额的变化：

上海、北京、福建、广东、浙江、江苏、山东：

北上广多以房企拿地为主，江苏和山东城投拿地更多，而浙江房企拿地占比逐年递减，但依然高于城投拿地。福建则是2024年城投拿地增加，明显高于房企拿地。

具体来看，伴随着土地出让的下滑，房地拿地明显减少，其中，广东、江苏今年房企拿地金额同比去年1-11月下降幅度均超过60%，但北上广和福建的城投拿地明显增加，其中，福建上升幅度最大，为135%。

另外，除广东外，其余省份10月以来土地出让和房企拿地环比增加，当然，

这和观察时间较短带来的样本偏差会有一定关联，其中，山东11月房企拿地金额

提升幅度较大。广东10月和福建11月城投拿地金额大幅提升。

对应土地出让情况来看，上海、广东、江苏、浙江四省土地出让金下降幅度较大，其中广东的下降幅度最大。

从拿地占比来看，各省份房企拿地的比例自2021年开始逐年递减，而各省份对城投拿地的依赖度在逐年递增。

河南、安徽、湖北、江西：

四个省份的房企拿地占比2022年开始明显下滑，城投拿地占比明显增加。具体来看，除安徽城投拿地金额同比增加外，各省份土地出让、房地拿地、城

投拿地