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景区运营前置，才是文旅建设未来方向

纵观中国旅游、文化，到当下的文旅的发展，上承国家战略之期，下接

人民美好生活之望，文旅产业正在成为撬动万亿级消费市场的新经济增长

极，产业融合逐渐进入全面深入阶段。

以大型文旅集团、地方平台公司、民营文旅集团、运营型文旅企业和产

业资本为代表的产业参与者，使得文旅产业的多元产品类别逐步细分，产

业体量也从传统景区，逐步关联到乡村振兴、城市更新、新基建等非传统

文旅产业领域。

01、不断建设VS终极运营业主何去何从？

文旅产业如火如荼推进发展的同时，号称“基建狂魔”的中国也不断刷

新着记录。建设能力领先全球，速度之快世界罕有，成熟且突出的建设能

力，客观上也造成“大建设思维”扑向文旅行业，并在一定的发展阶段占

据产业压倒性的思维引导。

然而，文旅产业的建设必须与终极运营的结果相吻合，必须以文旅项目

的长效运营结果作为判定建设期投入是否成功的重要（唯一）鉴定标准。

当“建设思维”盘踞文旅产业发展的思维上风口时，项目立意会忽略实际

的运营需求，因此循环下，不断的建设与终极的运营之间的矛盾日益凸显。

★文旅的价值是建设出来的还是运营出来的？

近期的“营地热”或许透露出一些信息。

如何用文化思维，帮助传统景区和已投入运营资产的文旅项目进行产

业提升和整体化打造，成为了当下最热门也是最激烈的一个话题。

从“大建设”、“大融合”甚至到未来的“大更新”，文旅资产或多

或少，都会涉及硬件层面的建设和提升需求。随着产业精细度要求的不断

上升，曾经用于大型市政基础设施和地标型房地产项目的EPC模式，也逐

步被各种参与者带入到文旅产业中来。

一方面，EPC模式的实施与执行效率，的确在工程建设管理方面让业主

方省心，但并不能从根本上解决文旅长效发展的运营需求；

另一方面，“大建设”时期依靠EPC模式快速堆积起来的硬件，不断

给传统景区和新建目的地的业主持续带来经营困扰。这种“建设先行、运

营后置”的模式思维下，不可预估的项目未来为投资方预埋了必然存在的

运营整改和投资退出等隐患。

此类“大建设”时期传统建设思维导致的各类资产积压问题，也给市

场敲响了“警钟”。参与文旅资产投运营的各类产业参与方必须意识到，

文旅资产不是“建完就卖”的快销型房地产产品，文旅产业也不能一味追

求“短平快”效率，在初期就以数据作为有效引导、结果作为有效依据来

布局，是保障文旅项目的必然的产业经营性思维选择。

随着文旅市场深入发展，建立清晰的产业经营性思维越来越成为市场

共识，更倒逼文旅项目必须以运营结果为导向，对硬件投入所需的效益回

收率预期、成本与效益构成比例等财务数据进行精细化的测算，从而指导

文旅项目建立建设与运营标准。

可以说，思维模式的不同，将直接决定产业发展模式的优劣。

适逢其时，EPCO被越来越多的参与方提及，期望借助这一模式有效解

决文旅大建设期间所遗留的运营滞后问题，从而在文旅“大融合”阶段，

找到以运营引导整体产业深度融合的可行路径。以“设计开发建设运营”

一体化管理的EPCO模式跨界文旅，能否真的一扫“大建设”时期的症结，

推动“大融合”高质量发展，仍需透过现象看本质。

02、文旅项目EPC模式问题根源

一、运营缺位不以结果为导向

提及EPCO，过往的很多文章中都将其定义为：EPCO是设计、开发、建

设、运营全过程无缝衔接的服务。在这一类对EPCO模式约定俗成的产业定

义中，运营被放在了设计开发建设之后的最后一环。

在此思维模式引导下，大建设时代的多数文旅项目，其所谓EPCO模式

的“O”，指的并非真正的经营性运营，而是运维。即，如何在建设开发设

计周期之后，能够有效维护好已建成的产品，而不是运营好所设计的产品。

对运营的定义有着本质化的不同理解，也就导致传统模式下，政府投资项

目的规划建设和运营基本都是脱节的，一般都是在项目建成后再委托第三

方运营平台或招商公司来进行运作。

一旦文旅项目从最初的规划建设，就没有考虑过最终的运营结果需求，

也缺乏对产业和消费者的精准预判和研判，而是贸然以传统大建设思维，

启动规划设计与建设，最后再去考虑招商和运营，最终必然导致了大量已

开工甚至建设完的产品，无法得到消费者认可，更谈不上有效支撑运营数

据，其结果不言而喻。

二、硬件建设思维根深蒂固，EPC与运营脱节

由于对运营的需求不够明确，缺少运营