土地增值税清算时，土地款中抵减的销项税金，收入及土地成本的处理.pdfVIP

土地增值税清算时，土地款中抵减的销项税金，收入及土地成

本的处理

在业界，一直以来，有个争议。

土地增值税清算时，土地款抵减的销项税金该如何处理?

收入加不加?成本减不减?

排列组合，由此产生四种处理方式。

其实深入研究一下总局的政策规定，不难得出确定性的收入处理

方法。

收入处理方法确定，成本的处理方法其实也能确定。

下面从5个方面，简要介绍一下：

1、土地增值税清算的简要计算逻辑;

2、问题的产生;

3、目前各地税务局采取的做法;

4、收入确认的相关政策;

5、土地成本扣除的相关政策。

土地增值税的简要计算逻辑，不用多讲，主要的点是土地成本扣

除有个加成效应。

在不考虑普票的基础上，普通的商品生产过程中，B公司生产成品

销给消费者，从A公司购买原材料，此时的原材料是价税分离的。

而在房地产公司销售商品房时，从政府购买到的土地是一个混合

价，无价、税的概念。

总局在营改增时，考虑到土地的特有情况，实行销项抵减的特殊

性政策。

此时，增值税问题解决了，土地增值税的问题又来了。

土地价款在成本扣除时，是按全额扣，还是按差额扣?

已被抵减的销项税金如何处理?加到收入中，还是扣减土地成本?

不考虑简易计税。

在一般计税方法下，从利于纳税人的角度排列组合，从优到劣，

有四种方案：

第一种，收入不变，土地成本全额扣除;

第二种，收入加抵减的销项税金，土地成本全额扣除;

第三种，收入不变，土地成本差额扣除;

第四种，收入加抵减的销项税金，土地成本差额扣除;

第一种方案，土地成本在销项抵减的税金，在土地增值税清算时，

相当于不做考虑，视同未抵减。

这涉及到两个税种的好处全让纳税人占了，从笔者的工作经历看，

未看到有税务局实行过这种方案。

第二、三、四种，皆有实例，但随着时间的推移，税局和纳税人

的认知不断提升，目前第二种方案逐渐被大多数人接受，在税局的审

核实践中也更多地被应用。

即，土地成本在销项抵减的税金，在收入中加回，成本全额扣除。

下面我们就来分析一下总局对收入确认方面的相关规定。

这是计算增值税销售额的依据：

财税[2016]36号文中：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其

开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的

全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后

的余额为销售额”。

销售额=(全部价款和价外费用-土地价款)/1.09

下面是计算土地增值税收入的依据：

财税〔2016〕43号：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为

不含增值税收入。

税务总局公告2016年第70号：营改增后，纳税人转让房地产的

土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，

其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计

税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应

纳税额。

土地增值税收入，不含增值税销项税额，这是明确的。

下面就按照字面意思进行推演：

转让房地产取得的收入，即转让房地产取得的不含增值税的收入

=含税销售额-增值税销项税额

=含税销售额-销售额*9%(对应36号文，将销售额替代)

=含税销售额-(含税销售额-土地价款)/1.09*9%

=含税销售额-(含税销售额-土地价款)/1.09*9%

=含税销售额-含税销售额/1.09*9%+土地价款/1.09*9%

=不含税销售额+土地价款/1.09*9%

即=不含税转让收入+土地价款/1.09*9%

即=不含税转让收入+土地成本在销项抵减的税金

(上述含税销售额，即房地产开发企业取得的全部价款和价外费用)

由此可见，土地增值税清算收入确认时，土地成本在销项抵减的

税金应当在收入中加回。

第一、第三种方案，可以直接PASS。

地方规定：

《国家税务总局海南省税务局土地增值税清算审核管理办法》的

公告(2021年第7