装修违章搭建案例分析.pdfVIP

案情简介

咸阳某住宅小区内一业主张某购得该小区一套小高层商品房住宅后，遂进行房

屋装饰装修，在房屋装修过程中张某擅自改变该房屋主体结构，并且经常在休

息时间进行施工，影响到周围邻居的生活休息。小区物业管理公司得知上述情

况后，找到张某告知其应当立即停止施工工程，同时告知张某根据该小区制定

的管理公约中规定张某的行为应当受到罚款的处罚，限张某一周内到物业管理

公司交纳罚款。张某认为其已购买了该房屋，怎样装修别人管不着，并且到法

院起诉物业管理公司要求排除妨害。物业公司接到法院的应诉通知后向陕西许

小平律师事务所进行法律咨询，询问应如何进行答辩。房产部的曹律师给出如

下法律意见：

律师分析

根据我国《城市新建住宅小区管理办法》有关规定，房地产产权人、使用人不

得实施四种禁止性行为，并规定了物业管理公司对发生的违禁行为有权制止、

批评教育、责令恢复原状、赔偿损失。这四种行为有：1、擅自改变小区内土地

用途的；2、擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备，

危及房屋安全的；3、私搭乱建，乱停乱放车辆，在公共部位乱堆乱放，随意占

用、破坏绿化、污染环境，影响小区景观，噪声扰民的；4、不照章交纳各种费

用的。同时建设部《建筑装饰装修管理规定》中明确规定，房屋装修时，凡涉

及拆改主体结构与明显加入荷载的，房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地

的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使

用安全性进行审定，经批准后，申请人还要向建设行政主管部门办理报建手续，

并领取施工许可证。如果张某的装修行为危及到房屋的安全，构成改变房屋主

体结构的行为，物业公司有权制止张某继续装修。但是，对于物业公司提出的

第1页

根据自己制定的管理公约对张某进行处罚，律师认为：根据我国《行政处罚法》

的规定，只有法律、行政法规与规章才能设定行政处罚，小区管理公约这种自

律性规章是不能设定行政处罚的。小区公约中可以规定责令恢复原状、赔偿损

失等民事责任方式。因为物业管理是基于委托合同而产生的管理权限，且行政

处罚的主体只能为法律规定的有执法权的行政主体。

0

|评论

2010-2-2217:10勇敢小肥羊|八级

案例回放

周女士与张先生是楼上楼下的邻居，周女士住在楼下，张先生住在楼上。两

家办理了入住手续后分别开始装修。在装修期间，张先生发现，楼上的周女士

在楼上不停地砸他家的屋顶。经了解，原来楼上的周女士家为了为了建造一座

错层楼梯，擅自将楼板也就是张先生家的屋顶打透，并截断了变截面梁的主钢

筋两根，辅筋数根，致使楼板的承重梁结构受到严重损坏。楼板的承重梁结构

受到损坏后，张先生曾多次与周女士与她家的装修人员进行交涉，要求其暂停

装修并依法恢复原状。周女士并没有理会张先生提出的要求，仍然继续装修。

因为房屋得不到修缮，屋顶随时都会跌落碎石的危险，张先生只能停工。张先

生向小区物业公司投诉无果后，决定把周女士及小区物业公司一起告上了法庭。

参考物业管理法律法规：

关于加强住宅装饰装修活动中擅自变动建筑主体与承重结构违法行为监督执法

的通知

法院经审理认为，被告周女士在装修自己的房屋时擅自拆改房屋结构，其行

为违反了有关法律规定。由于被告周女士的拆改行为，致使原告不能入住自己

第2页

的房屋，给原告造成一定的经济损失，对此应承担赔偿责任。被告物业公司在

收取原告与被告交付的装修保证金后，未能尽到监督与管理责任，造成被告周

女士对房屋结构拆改，因此被告物业公司应在收取的保证金的范围内承担责任。

因此判令：一、被告周女士对其房屋拆改部分按房管局房屋安全鉴定检测中心

所出具的鉴定报告的要求，委托有资质的施工单位进行修复、恢复原状，由被

告物业公司委托有资质的单位验收，上述费用由被告周女士承担。二、被告周

女士赔偿原告张先生因未能入住房屋的经济损失17000余元，物业费共计

3000余元。被告物业公司在收取装修保证金的范围内对上述费用承担连带责

任。

案例分析

广东华誉律师事务所的郭嗣彦律师对本案例进行了分析。郭律师认为，在本

案中，被告周女士应对本案负主要责任，物业公司承担连带赔偿责任是合理的。

《广东省物业管理条例》第五十五条明确了损坏或者擅自变动房屋承重结构、

主体结构；违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性

用房