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生活中的法律小知识讲座

各位大家好：

今天再次和大家坐在一起，共同讨论一下有关法律的话题，我感到很

高兴。今天我向大家介绍的主要是咱们生活中常遇到的一些基本法律知识，

咱们在工作生活中难免会遇到一系列的法律问题，对这些知识有一定的了

解，有助于正确处理平常遇到的问题，能够更好的保护咱们的合法权益，

下面我简单总结了一些常见法律问题和基本知识，供大家参考。由于时间

原因，准备的多有不足，还请大家批评指正：

我讲的第一个问题：

一、物权法的基本知识

法律上所说的物，就是咱们常说的动产和不动产。动产例如桌椅板凳、

电脑、汽车等等可移动的财产。不动产就是房产、土地等不能移动的财产。

物权就是对这些财产所享有的权利。例如所有权、使用权。

物权法简单说就是关于物的归属和如何利用所应遵循的法律规定。由

于物权法涉及的内容比较多，下面我摘取了几个方面的知识给大家讲解一

下：

1、业主的建筑物区分所有权

业主的概念：通过购买、继承等合法方式取得房屋所有权的人。简单

举例，就是咱们在小区内购买了一套房产（包括住宅和经营性用房），那

么你就成为了这个小区的业主。

业主的建筑物区分所有权就是指：业主对自有房产享有的所有权以及

对小区内共有部分享有的共同所有有和共同管理的权利。

1

那么共有部分包括什么呢？根据《物权法》第73条和74条等规定，

小区内的道路、绿地、公共场所、公用设施、物业管理服务用房以及规划

之外占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位都属于业主共

有。

另外，还包括建筑物的外墙、屋顶、通道、楼梯、消防、公共照明设

施等。

下面我就与大家比较密切的几个法律规定简要讲解一下

（1）业主大会。房屋的所有权人称为业主，法律规定，物业管理区域

内全体业主组成业主大会，且一个物业管理区域成立一个业主大会。业主

大会是履行小区公共职能的权力机构，相当于公司的股东会，主要履行下

列职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员

会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维

修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共

用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章

制度。

由于业主大会的人员比较庞大，运转起来比较复杂，因此，业主可以

选举业主委员会，作为业主大会的执行机构，代表业主大会行使权力，性

质上与咱们公司的董事会相似。

（2）业主大会议事规则。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也

可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投

票权的业主参加。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主

大会临时会议。具体表决要求如下：（1）制定和修改业主大会议事规则，

制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，选举业主委员会或者更换业

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主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分

占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；（2）筹集和

使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，

应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主

同意。（3）改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共

有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定

的事项。应当由业主共同决定。

在计算表决权及公共费用的负担方面，（1）专有部分面积应当按照不

动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测

面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（2）建

筑物的总面积，按照前项的统计总和计算。（3）业主人数，按照专有部分

的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售

但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计

算；（4）总人数，按照前项的统计总和计算。

（3）业主的权利。除法律赋予业主的相关权利外，（1）业主有权请

求公布、查阅：建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；管理

规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记

录；物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。（