项目开发全过程成本管理操作要点.pptxVIP

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房地产项目开发全过程成本管理操作要点

2?成本管理的重点识别–比重大的、客户敏感的、市场不规范、技术复杂的?成本管理的原则–重心前置–先算后干1.成本控制重点概述

132.立项阶段的成本控制????主要工作：土地筹划，市场调研，成本估算，项目经济性评价控制要求：全面深入了解地块和市场情况，合理确定估算基础；控制重点：地质状况，地下地上管线；市政接口的位置；红线内拆迁的费用；周边规划及规划指标的确定；政府垄断情况，地区产品标准工作文件：《调研报告》，《新项目发展成本估算》《可行性研究报告》

43.策划阶段成本控制????主要工作：确定项目定位，研究开发策略（市场及产品），制定开发目标与计划控制要求：准确定位目标市场，选择性价比最好的产品及组合控制重点：产品档次（符合地块价值），配套标准，户型，层高及总高，停车方式，特殊要求工作文件：《策划定位报告》《项目发展成本测算》《项目发展计划》

54.设计阶段成本控制－－方案设计????主要工作：设计单位选择，方案优化，制定成本目标（结合建造标准），制定出图计划（结合合约规划）；控制要求：符合项目定位，经济合理性最大，制定相应成本目标控制重点：设计质量及深度；设计周期；产品技术经济指标；优化内容：标高确定，结构形式，基础形式，特殊设备和功能要求工作文件：《设计任务书》及《限额设计指引》《成本目标》《出图计划》

6通过在设计过程中对设计的中间结果进行功能及成本的评估，对整体设计思路或局部做法、材料选用进行检查、比较、改进，获得更满意性价比的设计成果。 设计优化的实施要点基本定义： 范围：几乎所有设计，从方案开始优化

7组织保证：成立项目设计小组准备充分：时间计划，收集数据事前控制：设计合约的签订事中控制：贴身跟进、典型测算，修改建议事后反馈：预算指标、检查调整，落实奖罚设计优化实施要点

84.设计阶段成本控制－－扩初设计????主要工作：材料设备选型，编制部品控制计划 控制要求：选型合理，档次符合，技术成熟，市场占有率较高控制重点：电梯，空调，门窗，栏杆，装修材料，园建绿化，智能化，消防，防水保温材料，新材料工作文件：《材料设备选用意见》、《部品控制计划》

94.设计阶段成本控制－－施工图设计????主要工作：编制施工图预算，对比（调整）目标；落实限额设计；第一次图纸会审控制要求：图纸的质量和时间保证；预算的的准确性和分析深度；控制重点：限额：钢筋，砼，外墙，门窗，装修，管线用量指标；错漏碰缺；工作文件：《限额设计合同条件》《图纸会审纪要》《施工图预算》及《成本目标调整报告》

105.发包阶段成本控制－－前期准备????主要工作：确定招标组织、方案和计划，供应商考察与技术调研，准备招标文件及相关资料控制要求：保证有充分竞争性的、适用的供应商；图纸和招标文件基本完备，有充分的时间保证控制重点：所选入围队伍的深入摸底，招标内容/范围/技术条件规定明确工作文件：《项目合约规划》《招标计划》《考察报告及投标资格审批文件》《单项招标方案》《招标文件》

11部门程序采购负责部门成本管理部项目经理部设计管理部1、制定招标计划2、编制招标文件3、发出招标邀请4、发标、答疑5、开标6、评标7、定标8、资料管理招标职责分工

12招标方式：公开/邀请招标计价方式：工程量清单/定额定标原则：综合评分/合理低价合约模式：总价/单价合同选择招标与合约模式

13招标的有关计划?项目合约规划?项目招标计划?材料管理计划?单向招标方案必要时召开标前会议（招标策划会）

14 5.发包阶段成本控制－－招标过程?主要工作：发标、答疑、回标开标、评标、澄清、 定标???控制要求：保证过程严谨，文件资料完整、有效；控制重点：深入评定技术、商务标；确保有效承诺和履约保函工作文件：《收发标记录》《答疑文件》《评标文件》《澄清及洽谈记录》及《定标审批文件》

155.发包阶段成本控制－－签约阶段????主要工作：合同洽谈、签订合同，内部合同交底控制要求：合理的价格，完备的合同，规避风险，实现双赢控制重点：工作内容与责任、进度、质量、价款的形成及变更与调价条款；违约责任及退出条款；工作文件：《合同文本》《合同审批文件》

166.施工阶段成本控制－－施工准备????主要工作：第二次图纸会审，合同交底，施工现场准备，施工组织设计的确认控制要求：全面统筹，减少临时性花费；控制场地使用、进度和方案控制重点：三通一平费用的控制：水、电、路、土方；临时设施费用的控制：办公室，围墙；施工组织设计审查工作文件：《施工组织设计》

176.施工阶段成本控制－－主体施工????主要工作：变更与签证的管理（办理，统计，分析）；工程质量及工期的控制；材料控制，索赔办理，支付合同款；控制要