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绿维文旅：田园综合体“256”开发模式

田园综合体是助力实施乡村振兴战略的有力抓手，由于涉及农民、

村集体、政府、投资商多方利益，在开发过程中，需要尊重市场规律，

建立共享机制下的利益分配格局与有效分配模式。绿维文旅提出了田

园综合体的“256”开发模式，探索如何形成盈利结构，以避免投资失

败。

田园综合体是基于企业和政府合作，在乡村社会进行的大范围系

统综合规划、开发与运营，形成的是一个新的社区、一种新的生活方

式，是企业参与的、农业+文旅+居住的综合发展模式。

田园综合体唯有打造成以乡村为核心，让农民参与并享受利益的

综合发展架构，才能实现新型城镇化和城乡一体化的目标，才能真正

达到乡村振兴的目标。

田园综合体涉及农民、村集体、政府、投资商多方利益。在开发

过程中，需要尊重市场规律，统筹考虑各方利益诉求，有效突破市场

逻辑、规划逻辑和机制，建立共享机制下的利益分配格局与有效分配

模式。

绿维文旅提出田园综合体的“256”开发模式：

一、认清：田园综合体的两个发展内核

田园综合体是一个跨村跨镇的结构，是基于市场逻辑，实现产业

与社区一体化发展的创新理念。其发展结构有两个核心：

一是产业融合

在优势特色产业基础上，通过“农业+”，培育生产、服务、运营

体系，积极推进配套产业、衍生产业的发展，形成一二三产业融合发

展结构。

二是产居融合

田园综合体对居住的提升绝不仅仅体现在硬件上，而是突破原有

村庄发展结构，基于基础设施、公共服务设施以及治理水平的提升，

构建综合型社区。

基于产业综合发展和社区综合发展的创新目标，田园综合体必须

突破简单的农业综合开发结构，充分利用农村集体土地政策，以集约

化、规模化、智慧化的开发手法，实现生产资料与服务资料的整合，

突破城镇村规划和建设结构，实现市场主体带动下的农户深度参与，

促进城乡融合发展。

二、解构：田园综合体的5大构成部分

以产业融合与产居融合为核心，在乡村振兴与新型城镇化构架下，

田园综合体由五部分构成：景观吸引核、休闲聚集区、农业生产区、

居住发展带、社区配套网。

（一）景观吸引核

吸引人流、提升土地价值的关键所在。基于丰富的地形、良好的

生态基底以及规模化的农业种植，依托观赏型农田、瓜果园，苗木、

花卉展示区，湿地风光区等项目，田园综合体可形成景观吸引核，使

游人感受田园风光和自然美景，放松身心，体会农业魅力。

（二）农业生产区

农业生产区通常选在土壤、气候条件良好，有灌溉和排水设施的

区域，主要通过现代农业科技的引入，开展循环农业、创意农业和农

业体验：

一是开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项

目；

二是通过农业科技和农业传统知识的推广，普及农业知识，加深

游客对农业的了解。

（三）休闲聚集区

休闲聚集区，是为满足客群的各种农业休闲需求而创造的综合农

业休闲产品体系，是各种休闲业态的聚集（Mall构架的游憩方式），

主要包括农家风情建筑（如庄园别墅、小木屋、传统民居等）、乡村

风情活动场所（如特色商街、主题演艺广场）、田间游乐场所（儿童

游乐、垂钓、农事体验）等。

（四）居住发展带

居住发展带，是田园综合体构建城乡融合的重要支撑。旅游各要

素的延伸带动农业与休闲产业发展，形成以农业为核心、休闲为支撑

的一二三产融合发展体系。

田园综合体通过产业融合与产业聚集，带动农民社区化居住、产

业人口居住、外来游客居住、外来休闲人群居住、外来度假人群居住

等五类人口聚集，形成生产、生活、生态相融合的居住空间，构成乡

村现代化的核心基础。

（五）社区配套网

社区配套网是田园综合体必须具备的乡村现代化支撑功能，包括

产业配套和生活配套：

产业配套是服务于农业、休闲产业的金融、商贸、物流、培训等

设施；

生活配套是服务于本地居民生活的医疗、教育、商业等公共服务，

两者共同形成产城一体化的公共配套网络。

三、施策：田园综合体打造的6大策略

（一）构建现代农业生产体系，形成合理的农产品供给结构

田园综合体开发，要充分分析资源与环境条件，构建农业生产体

系，对农业生产与产业升级所必需的供水、供电、农业设施等进