土地一级开发(超详细).pdf

1、固定比例收益模式

该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规

划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统

一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。政府统一

支付固定的一级开发利润及保证增值收益底线。该模式仅从土地一级开发

本身获利。

该模式有三种具体形式：一是土地一级开发由土地储备机构主导，负

责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织

实施。开发企业仅仅作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关

事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%；二是开发企业自

行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并

组织实施的，利润率为开发成本的8%。三是政府承诺收益保底，政府承

诺开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益（通常为12-

15%），所提取的收益不足开发总成本的5%时，政府将补足差额。北京是

采用这一模式的典型。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》第十四条

就规定：“通过招标方式选择开发企业实施土地开发的……招标底价包括

土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。”此

外，这种模式在福建漳州也有实践。2022年8月，漳州发展在漳州当地

拿下了1640亩土地的一级开发权，漳州市龙文区政府与当地城市建设开

发中心给该企业承诺：该企业投入土地一级开发资金每年将获得12%的最

低收益。2、分享土地出让金

该模式一般是指一级开发企业与项目所在地政府联手，按照双方商议

确

定的一定比例进行直接的土地出让金分成，以此获取一级开发企业的

合法收益。

在此模式下，一般有两种具体操作方法：一是企业与政府签订《土地

一级开发委托协议》，协议中明确双方土地出让金分成比例，企业凭借合

法协议而获得土地出让金的分成权；二是企业与政府合资成立项目公司，

企业凭借在合资公司中股权的占比，而获得土地出让金的分成权。但分享

土地出让金的模式也有一定的局限性，由于我国土地的全民属性，为避免

国有资产流失，土地出让金分成模式要求参与合作的一级开发企业性质必

须是国有企业，而且从目前采取此类盈利模式的一些案例来看，一级开发

企业的背景一般均为项目所在地政府的平台公司。

这种盈利模式的代表有上海新江湾城项目，该项目由上海城投全部运

营，凭借前期巨大的资金投入，获得了颇高建设标准，上海城投与上海市

政府双方就项目的土地出让金达成了7:3的分成比例，随着项目土地市场

价值的不断提高，上海城投获得巨大收益。出于规避国家土地政策的考虑，

此项目土地出让金分成具体执行则选择以“土地出让收入中的30%与政府

签订土地出让合同，70%与上海城投签订土地一级开发补偿合同”的方式

操作。3、分享土地增值收益

该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可

以与政府商定按一定比例分享土地出4、持有部分优质公建配套设施

该模式是指政府授权土地一级开发主体可以投资公共配套设施，开发

商则可以通过持有优质公建物业，提供公共配套服务而获得长期现金流。

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开发建设，这取决于土地一级开发主体与政府的沟通和协调。与当地政府

投资的企业共同投资公共配套设施，会有利于促成此事。

由于公共建筑大部分为社会服务性设施，主要包括教育、医疗卫生、

文化体育、商业服务、行政管理、社区服务和绿地等公共配套设施，自身

盈利能力较低，回报周期长，因此选取优质公共物业是关键。对于非专业

从事公共设施运营管理的一级开发企业来说，运营能力几乎等同于盈利能

力。因此，对于一级开发企业来说，该模式最大的挑战在于对公共配套设

施的投资决策，以及后期的运营管理能力，且对资金也提出了较高的要求。

此盈利模式在现实操作中运用较为少见，北京中关村西区土地一级开

发即即是这种模式的体现，1999年6月，中央政府批准了北京市和科技

部关于建设中关村科技园区的报告，在中关村科技园区核心区建立商务中

心。中关村西区东起中关村大街，西至彩和坊路，北起北四环路，南到海

淀镇南街，占地51.44公顷。主体用地功能以金融资讯、科技贸易、行政

办公、科技会展为主，有商业、酒店、文化、康体、娱乐、大型绿地等配

套公共服务设施。1999年11月，经北京市政府批准，由八家国企发起设

立“北京科技园建设股份有限公司”，承担中关村西区等园区的土地一级

开发任务。