以社会需求为导向的城市闲置交通场站开发利用模式探讨——以中山市南头镇为例.pdf

以社会需求为导向的城市闲置交通场站

开发利用模式探讨——以中山市南头镇

为例

摘要：以南头客运用地为例，探讨用地闲置的原因，分析其地块现状特征，

梳理社会对其用地的需求，并以此为导向，以国内的城市交通场站开发利用经验

做案例借鉴，组合开发利用模式对场地进行重新规划和布局，提出相应的开发策

略。以期推动我国城市闲置交通场站开发利用的探索和实践。

关键词：社会需求；交通场站；开发利用；闲置用地

一、引言

随着城市人口出行模式的变化，公交客运模式逐步退出市场，导致城市交通

站点土地闲置，如何有效利用这些土地已成为当务之急。在城市交通枢纽中，站

址是最主要的一块，它所处的地区通常具有相对有利的区位和交通条件。但是，

在城市交通结构调整与优化的过程中，很多公交站点的土地功能被削弱，使其成

为了城市的一种“闲置”资源。因此，如何对其进行合理地开发与利用，是目前

我国城市规划与建设面临的一个重要课题。

本文将以南头交通场站用地为例对城市闲置交通场站用地应对社会需求分期

开发利用模式进行探讨。

二、现状特征分析

2.1地理位置优越

南头交通场站用地作为城市交通枢纽的重要组成部分，其所处的区域往往位

于城市的交通要道，交通便利、物流方便。同时，大量的商业地产沿线形成的庞

大的商业网络为其提供了运营基础。

2.2土地利用价值较高

交通场站用地场区域往往是城市规划中的重点。区域面积较大，地理位置优

越，其土地利用价值甚至超过了城市中心地区。同时，相对于城市中心区域，这

些区域的土地成本相对较低。

2.3闲置资源浪费

南头交通场站用地曾作为客运站使用，后因为城市客运站规划的调整，旅客

运输需求逐步降低，南头客运站的客运功能逐渐丧失，现状仅空留一座建筑质量

良好的建筑物，造成社会资源的极大浪费。

地块项目现状已建设有一栋18层综合楼、维修间以及地下车库等建筑物，

并配套有室外道路广场、绿化等设，及一层站房，综合楼内有客运站房、业务用

房、司乘公寓等功能用房。

三、开发利用模式——以社会需求为导向，分期开发，组合开发

城市闲置交通场站用地区域的开发利用模式需要综合考虑其所处的区域性、

功能性、社会性等多个因素。分期开发，组合开发模式目前是城市闲置交通场站

用地区域开发利用的主要方式。该模式将地上和地下进行有效整合，尤其在模式

的起始阶段擅长整合各种资源以实现项目的发展。该模式满足市场需求的多样性，

以社会需求为导向。

3.1社会需求分析

3.1.1紧扣“十四五”，推进“立体发展”，形成“效益回馈”

《现代综合交通枢纽体系“十四五”发展规划》构建舒适顺畅的城市出行服

务系统，推动交通出行新业态健康有序发展。建立健全城市公共交通用地综合开

发增值效益反哺机制。[1]

近年来，全国各地陆陆续续对立体开发展开探索和实践，得出在枢纽站开发

居住、商业、办公功能的经验，引入品牌加盟合作经营，并且可以通过向社会开

放停车服务等措施，拓宽收益来源。

3.1.2以TOD为核心，以服务为中心，多功能融合发展，打造综合运输枢纽

《珠三角城际轨道站场TOD综合开发规划》对于闲置的交通场站用地要求对

城市有商业服务、产业服务等公共职能。在TOD模式综合规划下，与南头轻轨站

联动形成的综合交通枢纽的周边的土地往往会被复合利用进行高强度开发，将有

机整合城市中商业、办公、居住、文化娱乐以及交通等不同城市功能，形成复合

式城市节点，提高了换乘效率和空间利用率，也提升了城市节点的环境品质。另

一方面，在一座大型的多功能综合性建筑内兼具商业、服务性内容的交通综合体，

南头交通枢纽站的空间从内而外都得到利用，极大地增加了土地使用率。另外，

通过功能的组合及其综合枢纽全天候的人流集散也可实现时间的复合利用，将不

同时段活跃的城市功能合理组织，从而高效的带动地域发展及周边建设。

3.1.3商务对交通枢纽的重要辅助作用，使运输枢纽中心具有多样化的商务

功能

从国内交通场站综合体的利用实践可以看出，枢纽型商业具有自己的优势和

特征，它的商业业态规划和布局应用与其他商业不同，以交通场站为基础发生的

的商业行为，商业功能让位于交通功能，商业是交通枢纽不可缺少的补充。

《国务院关于城市优先发展公共交通的指导意见》提出，对现有公共交通设

施用地，支持原土地使用者在符合规划且不改