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酒店式公寓收益测算报告及租金探讨

一、产品统计分析

按照现有的酒店规划，故此方案以3—18层作为酒店房间做相关运营分析。

同时，因现有图纸限制，公摊面积不能完全明确，故在分析单一户型时仅进行不

含公摊的测算，含公摊只是导致如下数据的不同，原理一样。即：

标间按：14套/层×16层=224套

套房按：1套/层×16层=16套

共计240个房间。

面积区间：31.2-33.6㎡（不含公摊），其中33.6㎡的标间总计224套。

二、价格预期

整体销售均价按照暂行计划：6500元/平米

单套主力价格范围：20.3—21.8万平均21.6万左右

三、酒店经营预算

（一）房间实收价格标准（15年平均实现价格）：

单间120元/间/天标牌价：128—158元/间/天

套间160元/间/天标牌价：188—218元/间/天

（二）年营业天数：

365×70%=255天

（三）年营业额：

255×120×224套标间+255×160×16套套房=7507200元。

（四）酒店年经营净利润：

毛收益7507200×50%净利润=3753600元。

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四、酒店总销售额

（一）总销售面积

总计销售面积：约12237.76（平米）

（二）总销售金额12237.76×6500元/平米元

五、销售模式及酒店经营收益分析

（一）销售模式

超低首付（送卡）购房+第一年租金一次性返还+15年递增式租金收益

超低首付：买酒店公寓，送酒店VIP现金消费卡。按一套房21.6万计算，

首付10.8万，送6万元消费卡。相当于购买3期商业首付仅4.8万！（也可送

更高面值的酒店消费卡，当然，送10万他首付相当于只要8000！后有详细说明。）

第一年租金一次性返还：在酒店正式经营后将第一年的租金（公寓成交价的

5%，约26.8元/㎡）一次性支付给业主，以后按季度支付租金。

15年递增式收益：三年一递增，年均7%，总计收益105%。

具体递增方案如下：

第1—3年：年回报5%；租金约26.8元/㎡

第4—6年：年回报5.5%；租金约29.5元/㎡

第7—9年：年回报6.5%；租金约34.8元/㎡

第10—12年：年回报8%；租金约43元/㎡

第13—15年：年回报10%。租金约53.6元/㎡

（回报率和公摊户型面积没有影响，回报率=租金×户型面积×12/均

价×户型面积，即年回报率=租金×12/均价）

15年以后业主可视酒店经营状况重新签订租约协议。和我们没关系。保证

15年收入，够了。

（二）公司收益分析

目前假使酒店最后给业主的租金15年之内拉通在35元/㎡的情况下，即年

均回报率6.5%左右。而我公司承诺的给业主的回报率7%，也即我们需要负担这

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0.5%的租金。同样，如果酒店最后愿意承担的租金在25元/㎡，即年回报率在

4.6%，我公司就需要负担2.4%的租金，这就意味着，我们的销售成本将分别增

加0.5%和2.4%，下面对着两种情况分别测算：

前15年内我公司需要承担的租金额：

总销售金额0.5%=397727元

（酒店接受35元/㎡的情况，我们仅需要付出40万的成本）

2.4%=1909091元