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住宅小区物业HSE风险管理

住宅小区的物业安全管理工作与千家万户的生活息息相关,业主需

要一个安全、和谐、宁静的生活环境,所以防范HSE风险至关重要。

安全事故的发生,不仅给业主及其家人造成巨大的伤害,同时也给物业管

理公司带来沉重的打击,包括巨大的经济损失、法律责任的风险和信誉

上的负面影响。如何构建完整、有效的小区安全管理体系，防范与控制物业

管理中的安全管理风险，在这一趋势下显得尤为重要。

1、主要风险及对策

具体说来，物业管理企业面临的安全管理风险可以概括为下述几个方面：

（1）小区治安管理风险

物业管理企业对小区的治安管理主要表现为，通过一系列的管理活动来防

范小区内的盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行为和其他应受

治安处罚的行为。这种治安管理职责，有别于公安机关的法定职责，是一种预

防与协助性的工作，其工作的目标和价值是，降低业主和使用人的人身、财产

损害的几率。

但这种治安管理的协助义务涉及情形非常广泛，物业管理企业的任何松

懈、漏洞，都有可能因业主、使用人的诉讼索赔而被认定为存在管理过错，进

而承担相应责任比例的赔偿。例如，物业管理企业未能对小区内安保监控设施

及时维修，而在业主财物被盗时无法提供侦查资料，物业管理企业即可被认定

为存在管理过错，并视具体情节而承担赔偿责任。因此，防范治安管理风险的

基本立足点，应是建立严格的工作考核与评价制度，做到管理工作有章可循、

制度得到全面落实，管理工作“无遗漏、无缺陷、无失误”。

在频繁遭受诉讼索赔的小区盗窃防范等方面，物业管理企业可以通过在防

盗设备、防盗措施、防盗意识等多方面改进，避免企业的经济损失，如安装并

运行闭路电视监控系统、红外线周界报警系统、楼宇智能门禁系统等设施，提

高物业管理企业的安全监管能力，对进出小区的陌生人员、车辆、进行登记与

询问，涉及物品搬运等情况予以检查，对楼宇设计安装和业主使用所形成的盗

窃安全隐患进行主动排查和及时整改，规范记录并保存保安人员的巡查日志

等。

此外，物业工作人员的不当、违法行为，也是构成小区治安管理风险的一

部分，特别是物业工作人员因管理矛盾而与业主、使用人发生的语言与肢体冲

突、恶意报复、盗窃业主和使用人财产与公用设施设备的情况。这类由自身工

作人员造成的风险，可能使物业管理企业遭受经济利益与市场声誉的双重损

害。物业管理企业有必要对此予以重视，在治安管理风险防范中加入对自身工

作人员的监督与制约制度，特别是要严把人员入口，留存身份资料，实行身份

追溯，避免这类严重损害企业利益的行为发生。

（2）小区消防管理风险

物业管理企业对小区的消防管理主要表现为，从消防设施配备与管理、火

灾隐患排查与防范、火灾事件应急处理三方面，积极预防小区火灾事故的发

生，最大限度地减少业主、使用人的火灾损失，为业主、使用人提供生产、生

活的安全环境。

从防范消防管理风险的角度考虑，物业管理企业应立足预防，结合消防规

范认真落实消防责任制度，加强小区消防安全教育，建立消防突发事件预案，

配备合格的消防设施器材，对小区内各种共用设施、设备定期进行检查保养，

对违反、损害消防规范的行为进行制止或干预，对电力设施、线路，燃气设施

等或者高温或潮湿等环境下的设备运行，进行重点检查等。

（3）小区车辆道路管理风险

物业管理企业对小区的车辆道路管理的目的在于建立小区内的良好交通秩

序、车辆停放秩序、防止业主、使用人的车辆不受损坏或失窃等，相应地，物

业管理企业所面临的车辆道路管理风险，也主要由三大具体的管理方面组成。

具体来说，这三个层面分别是：

（一）小区交通出行安全管理风险，主要是如何正确处理人、车、路的关

系，在保证小区出行安全的前提下，使得行人、非机动车和机动车能够出行畅

通，避免机动车和非机动车之间的碰撞、刮擦和对行人、小区设施的安全造成

损害等。

（二）小区车辆停放秩序管理与运营风险，主要是如何运用收费方式，对

机动车、非机动车的停放区域进行调节，通过物业管理对车辆停放秩序进行监

管，对外来车辆设置指定停车区域等。

（三）小区内机动车、非机动车的停放安全管理风险，主要是如何配置车

辆进出管理系统，对车辆停放状况进行监控，防范和制止小区内外人员对停放

车辆及车内财物进行的不法侵害等。

从上述三个层面可以看出，物业管理企业承担的小区车辆道路管理风险

中，无一例外地都涉及小区