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房地产销售收入的确认

一、房地产销售收入的确认范围

房地产销售收入是指房地产开发企业自行开发的房地产在市场上进行

销售获得的收入，包括土地转让收入、商品房（包括周转房）销售收

入、配套设施销售收入。房地产开发企业自行开发的房地产，有的在

销售之前未与购买方签订购销合同；还有就是房地产开发企业事先与

购买方签订购销合同并按合同要求开发的房地产。

房地产开发企业出售周转房，旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积

内的安置房产权款和增加面积的房产款，在“房地产销售收入”核算范围

内。房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产不是“房地产

销售收入”的核算对象。

二、房地产销售收入的确认原则

房地产开发企业自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商

品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则——

收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）

企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既

没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品

实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收

入和成本能可靠地计量。

房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订。按照国家有关

法律、法规的规定，房地产开发企业只有按规定取得房地产预售许可

证后，方可上市预售房地产。在预售中所得的价款，只能是属于暂收

款、预收效性质的价款，由于开发产品尚未竣工验收不能确认收入。

等到开发产品竣工验收并办理移交手续后，方可确认房地产销售收入

实现，将“预收帐款”转为“经营收入”。

在开发产品竣工验收后签订的购销合同，由于有现房供应，在办妥房

地产移交手续后，即可确认收入。第一，与所售房地产相关的主要风

险和报酬法定地转移给购货方。第二，房地产开发企业是以出售为主

要目的而开发房地产的，出售后不拥有继续管理权和控制权。第三，

目前房地产销售款的支付方式虽多种多样，有一次性付款、分次付款

和银行按揭等，有担保和保险措施，但房地产价款的流入不成问题。

第四，房地产价款在签订合同时已经协商确定，而开发产品的成本核

算资料和工程预决算资料也可以提供可靠的成本数据。

三、房地产开发企业税法确认收入时限

（一）关于开发产品的房地产销售收入确认问题

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及

其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，

房地产销售收入按下列原则分别确认收入的实现：

1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得

了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日

确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

3.采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收

入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4.采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收

到代销单位代销清单时确认收入的实现。

（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的

价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

（3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的

价格于付款日确认收入的实现。

包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发

产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代

销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品

的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、

编号、数量、单价、金额、手续费等。

5.将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

（1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以

融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认

收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

（2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应

按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

6.以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入

的实现。

（二）房地产销售收入关于开发产品预售收入确认问题

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收

入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税