第六章 财产和行为税法律制度-知识点 土地增值税应纳税额的计35课件讲解.pptx

第六章财产和行为税法律制度知识点：土地增值税应纳税额的计算《经济法》

适用税率——四级“超率累进税率”一、级数增值额与扣除项目金额的比率税率（％）速算扣除系数（％）1不超过50％的部分3002超过50％至100％的部分4053超过100％至200％的部分50154超过200％的部分6035

计税公式二、土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额【提示】转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

新建项目具体扣除标准三、具体扣除项目扣除标准拿地①取得土地使用权所支付的金额据实扣除（成本＋契税）建房②房地产开发成本据实扣除③房地产开发费用利息明确利息＋（①＋②）×省级政府确定的比例利息不明确（①＋②）×省级政府确定的比例销售④与转让房地产有关的税金不得抵扣的增值税、城建税、教育费附加优惠⑤加计扣除额（①＋②）×20％

新建项目具体扣除标准三、【提示1】房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。【提示2】两项即使明确也不得扣除的利息：（1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（2）超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。【提示3】税收优惠：纳税人建造“普通标准住宅”出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，予以免税。

计算步骤四、（1）确定收入——题目给出。（2）确定扣除项目金额。①取得土地使用权所支付的金额——题目给出；②房地产开发成本③房地产开发费用④与转让房地产有关的税金⑤计算加计扣除（3）确定增值额（4）确定增值额与扣除项目的比率［（3）/（2）］。（5）找税率。（6）算税额。——题目给出；——根据题目内容判定利息是否明确；——题目给出（提示：印花税迷惑）；——［（1）－（2）］。应纳税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除系数

计算步骤四、【举例】某房地产企业开发一普通标准住宅，已知支付的土地出让金为2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售，取得不含税销售收入9000万元；缴纳城市维护建设税和教育费附加495万元；印花税4.5万元。已知：该企业所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10％，房地产开发加计扣除比率为20％。计算该企业应缴纳的土地增值税。

计算步骤四、（1）住宅销售收入为9000万元。（2）确定转让房地产的扣除项目金额包括：①取得土地使用权所支付的金额＝2840＋160＝3000（万元）。②住宅开发成本为2800万元。③房地产开发费用＝（3000＋2800）×10％＝580（万元）。④与转让房地产有关的税金＝495（万元）。缴纳的印花税已在税金及附加中扣除。⑤加计扣除＝（3000＋2800）×20％＝1160（万元）。转让房地产的扣除项目金额＝3000＋2800＋580＋495＋1160＝8035（万元）。（3）转让房地产的增值额＝9000－8035＝965（万元）。（4）增值额与扣除项目金额的比率＝965/8035＝12％。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，予以免税。

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