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物业竣工验收与接管验收

物业竣工验收与接管验收

一、物业的竣工验收

(一)竣工验收及验收种类

物业的竣工验收是指一项物业建筑生产的最后一个阶段。物业的竣工是指该物业所属的

项目工程经过建筑施工和设备安装以后，到达了该项目工程设计文件所规定的要求，具备了

使用或投产的条件。项目工程竣工后，由建筑商向开发商办理交付手续。在办理交付手续时，

需经开发商或专门组织的验收委员会对竣工工程进行查验，在认为项目合格后办理项目交付

手续，建筑商把物业交给开发商，这一交接过程称之为验收。

竣工验收是建筑商与开发商之间发生的一个法定手续，通过验收能明确责任，如项目到

达设计或合同要求，经验收后，就可解除合同义务。从物质形态上说，建筑商完成了一项最

终建筑产品，而开发商也完成了该物业的开发任务;从经济关系上说，建筑商即可解除对开

发商承当的经济和法律责任。

建筑项目工程的验收不仅有竣工验收，而且有再建项目验收。它包括隐蔽项目验收、单

项项目验收、分期验收和全部项目验收。

隐蔽项目验收是指将被其他工序施工所隐蔽的分局部项项目，在隐蔽之前所进行的检查

验收，它是保证项目质量、避免留有质量隐患的重要措施。隐蔽项目验收的规范为施工图设

计和现行技术标准，验收是由开发商和建筑商共同进行的，验收后要办理签证手续，双方均

要在隐蔽项目检查签证上签字，并列入项目档案。对于检查中提出不合乎质量要求的问题要

认真进行处理，处理后进行复核并写明处理情况。未经检验合格不能进入下道工序施工。

单项项目验收是指某个单项项目已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要

求时，建筑商便可向开发商发出交工验收通知。开发商在接到建筑商的交工通知后，应先自

行检查项目质量、隐蔽项目验收资料、项目关键局部施工记录以及项目有否漏项等情况，然

后再组织设计单位、建筑商等共同进行交工验收。

分期验收是指在一个群体项目中分期分批进行建设的项目工程，或个别单位项目在到达

使用条件、需要提前动用时所进行的验收。示例住宅小区，当第一期房屋建成后，即可验收，

以使建筑产品能提前投入使用，提前发挥投资效益。

全部项目验收是指项目工程按设计要求全部落成并到达竣工验收规范即可进行全部项

目竣工验收。全部项目竣工验收应在做好验收准备工作的根底上，按预先验收正式验收的顺

序进行。

物业管理企业均应在物业前期管理中参与上述各种建筑项目工程的验收。物业管理企业

应代表业主，从今后管理和使用的角度，根据专业经验提供意见。这样既便于防止建筑后遗

症的发生，又便于掌握第一手资料，为日后的管理打好根底。

(二)竣工验收的依据、规范及主要工作

①上级主管部门的有关文件。

②开发商和建筑商签订的项目合同。

③设计文件、施工图纸和设备技术表明书。

④国家现行的施工技术验收标准。

⑤建筑安装统计规定。

⑥对从国外引进的新技术或成套设备工程，还应按照签订的合同和国外提供的设计文

件等资料进行验收。

①项目工程按照项目合同规定和设计图纸要求已全部施工完毕，到达国家规定的质量

规范，能够满足使用要求。

②竣工项目到达窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。

③设备调试、试运转到达设计要求。

④建筑物周围2米以内的场地清理完毕。

⑤技术档案资料齐全。

①建筑商准备和提交竣工资料。为了使开发商对物业合理使用和维护管理，为改建、

扩建提供依据和办理项目决算，建筑商向开发商提交的资料有：竣工项目工程一览表;图纸

会审记录;竣工图;隐蔽项目验收单、项目质量事故发生记录单;材料、半成品的试验和检验记

录;永久性的水准点坐标记录;建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量合格证;

土建施工的试验记录;土建施工记录;设备安装施工和检验记录;建筑商和设计单位提供的建

筑物使用考前须知;该项目的有关技术决定;项目结算资料、文件和签证等。

②开发商收到建筑商提供的竣工资料以后，应对这些资料进行逐项检查和鉴定。

③进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车。

④办理项目交接手续。检查鉴定和负荷联动试车合格后，合同双方即可签订交接验收

证书，逐项办理固定资产移交，根据承包合同的规定办理项目结算手续。除注明承当的保修

工作内容外，双方的经济关系与法律责任可予以解除。

二、物业的接管验收

(一)接管验收与竣工验