土增清算流程及注意事项.pdf

一、收到税局下发的土增税清算告知书（一般规定公司在90天内递交清算

资料）

在收到税局下发的清算告知书时，需要先自行判断是否符合土增税的条件。

其中，土增税应清算的条件：1、房地产开发项目所有竣工、完毕销售；2、

整体转让未竣工决算房地产开发项目；3、直接转让土地使用权；4、申请注销登

记但未办理土地增值税清算手续。（原则上达成应清算条件的项目，纳税人应当

在满足条件之日起90日内向税务机关办理清算申报手续）。

对于达成可清算条件的项目，税局机关可以规定纳税人进行土增税清算，可

清算条件为：1、已竣工备案的房地产开发项目，已转让房地产建筑面积占整个

项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑

面积已经出租或自用；2、取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍

未销售完毕；3、主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，也许导

致税款流失的。

根据新规，对于达成可清算条件的项目，销售比例达成85%且满三年或者虽

未满三年，但销售比例达成95%的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日

起60日内下达清算告知。

备注：公司在自行测算销售比例时，应尽量将所属分期内的综合楼、会所、

车位的面积包含在可售面积内。对于所有楼栋及车位的面积，建议所有使用建筑

面积进行记录，提取面积的顺序为1、确权明细报告或者实测报告，2、建设工

程规划许可证，3、总规图。

二、拟定需要土增税清算后，基础资料的准备

1、准备所有项目的证照资料。

包含但不限于：开发项目立项批复、土地出让协议、土地使用权证、项目规

划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、

建筑工程竣工验收备案表、预售许可证、实测报告、确权报告、人防车位验收合

格证。

2、明确项目情况。

项目的分期情况，是否存在有争议的地方需要与税局进行协商。

项目中的综合楼、会所、小学、幼儿园、影院等自有楼栋的确权情况及使用

情况，是否存在移交给政府或者产权属于所有业主的自有楼栋，人防车位及非人

防车位目前的确权情况及使用情况。

3、账务资料的准备。

科目余额表、序时账、辅助余额表、成本报表、协议台账等。在准备账务资

料时，需要核对协议台账的已入成本数是否与入账金额一致，科目的辅助协议名

称与客商是否与协议台账一致，有无存在成本或者协议放错分期的情况。

协议台账需要核对是否存在一个协议相应多个分期成本的情况，协议台账中

的成本计提数据是否合理。

4、与税局沟通需要提供资料的清单及数据的填列方式

需要与税局确认清算中所有需要提交的资料清单以及需要使用固定模版填

列的资料的电子模版。

5、协议与结算资料的准备

根据协议台账整理出所需协议的清单，并相应协议清单整理所有已结算协议

的结算书。在拿到协议与结算资料后与协议台账进行比对，筛选出结算书的结算

金额与协议台账上的入账成本及结算金额差异的部分进行进一步确认，查明差异

因素。

对于主体工程的协议及结算资料，需要核对是否包含甲供材部分及地下室的

成本是否可以单独进行拆分。

三、附件资料的提供（具体视税局的规定而定）

凭证所相应的附件包含但不限于银行回单、发票、工程量清单、分段结算书。

结算书相应的附件包含但不限于开工令、竣工验收证、结算表、三方确认函、

工程图纸

四、计算底稿（具体实际操作视各个税局的规定来定）

需要先与税局沟通清算方式，是采用两分法还是三分法

1、收入的确认

需要与税局确认普通住宅与非普通住宅的区分标准，一般在住建局与税局的

网站也能查询到。房屋的销售时间为网签时间，对于不同销售年度有不同区分标

准的项目，需要注意房屋的销售时间。

备注：目前房屋的网签时间为销售协议编号的前6位，假如两者差异较大需

要查明因素，不能直接采用明源系统里的销售时间。

2、面积的确认

面积的确认顺序为1、确权明细报告或者实测报告2、建设工程施工许可证

3、建设工程规划许可证4、总规图。

目前南海与韶关的税局的规定是在不同分期间的成本的分摊是根据每个分

期的总建筑面积进行分摊（即包含架空层等不可售面积），在分期内各个业态的

成本需要分摊的部分，依据可售建筑面积进行分摊。

车位的面积一般采用建筑面积，假如在实测报告中只有套内面积则采用套内

面积。不能办理权属转移登记