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《民法典》及相应司法解释在银行信贷业务中的应用

作者：王春明

2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次

会议通过了《民法典》,2020年12月25日最高人民法院

审判委员会第1824次会议通过了《法典〉〉5个司法解释,

其中《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典,

有关担保制度的解释》对银行信贷业务最为重要。笔者就

结合《民法典》及相关司法解释在银行信贷业务担保方面

实务应用浅析如下。

1、居住权可对抵押权带来重大影响

相关法律法规：

《民法典》第十四章第三百六十六条规定，“居住权

人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益

物权,以满足生活居住的需要”。

第三百六十八条【居住权的设立】居住权偿设立，

但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记

机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

实务分析：

虽然居住权的设立对社会稳定具有重要意义，但木银

行房产抵押贷款来说，是又一次挑战，亦即，在办理抵押

登记前，信贷人员要核查抵押房产是否设立了居住权，如

果存在居住权，就意味着丧失或降低了担保价值。由于居

住权自登记时设立，信贷人员在办理抵押登记时必须核查

是否存在居住权，防止居住权设立在先影响银行担保权

益。

结合案例：

借款人以自有住宅抵押贷款20万元，期限1年，抵

押登记前借款人物抵押房产设立居住权，居住权人为借款

人的姑姑，年龄70周岁，身体十分健康。贷款到期后借

款人未能按期还款，虽然可以对抵押房产进行依法拍卖，

但拍卖房产有居住权，人参与竞拍，最终流拍，银行抵

押权未能实现。

2、抵押不破租赁规则有修改，利用规则恶意逃废债将

有所限制

相关法律法规：

《物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵

押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。

《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵

押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权

的影响”◎

实务分析：

《民法典》将“订立抵押合同前抵押财产已出租的”

修改为“抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的”，

《民法典》较《物权法》第190条规定增加了“转移占有”

这一条件，在授信阶段，可以降低银行尽职调查难度，银

行实地查看抵押物时只要未发现他人占有抵押物，可以认

为抵押物不存在租赁系。对于抵押物恶意利用抵押不破

租赁的法律规则逃废债的，因增加了转移占用这一显性条

件，可以阻却相当部分的虚假租赁c但是，这也不能根本

排查虚构租赁逃废债的行为。在实务中，签订抵押合同与

办理抵押登记间隔时间可能会比较长，如在此期间抵押人将

抵押财产出租并转移占有的，银行抵押权的行使将受到影

响。据此，信贷人员考察抵押房产是否有租赁系，应从签

订抵押合同时延展至抵押登记时。

结合案例：

借款人以自有门市抵押贷款，信贷员贷前进行了入户调

查，但在调查后抵押登记前，借款人将抵押房产出租给张三,

并将抵押房产转移占有，租赁期为15年。贷后管理过程中，

信贷员发现抵押房产出租的事实，但承租人拒不配合。由于

抵押不破租赁，银行实现抵押权依然存在困难。

3、抵押财产转让问题

相法律法规：

《民法典》第406条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财

产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权

不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请

求