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基于价值链角度的商业地产运营管理优化手
段
作者:段嘉奇
来源:《现代企业》2024年第01期
商业地产是有“商业”为核心的地产开发价值链,价值链管理的本质是为了不断优化企业业
务流程,商业地产的开发模式更加复杂。目前国内经济发展进入高质量发展阶段,在电子商务
和实体商业相互冲击的背景下,商业地产需要抓住时代新风向与时俱进。在商业地产发展过程
中,急需新的经营理论来指导,基于价值链视角,研究商业地产运营管理优化手段,对商业地
产企业的运营有良好地提升效果。基于价值链,对商业地产的经营模式进行改善,不断优化价
值链活动,对商业地产企业的长远发展具有积极意义。
一、基于价值链角度的商业地产运营管理理论概述
商业地产相关概1.念和特点。①商业地产概念。狭义的商业地产主要包括健身娱乐、餐饮
等商业用途地产,和住宅不同的是这类地产的用途更偏向于商业化;广义的商业地产涉及非生
产性和非居住性的物业,主要有公寓、会议中心等。商业地产运营主要包括地产开发、资本运
营、商业运营三部分,该概念较为宽泛,涉及地产开发前期和后期的经营管理。
②商业地产特点。高收益、高风险,商业地产运作相对复杂,在运行过程中需要保证各个
环节均处于正常状态,尽量减少纰漏。商业地产项目在稳定经营的状态下实现投资回报,并且
后期价值也会不断提升,二者相辅相成,很多大型企业将商业地产作为投资中的避风港,在商
业竞争日趋激烈的今天,宏观政策的变动和商业地产风险息息相关。资金规模大、回报周期
长,商业地产在开发完成后主要收益来源是租金,很多房产不会全部出售,土地在逐渐增值中
也会产生收益。土地成本和开发建设是商业地产的主要构成,也有部分大额外部融资,商业地
产一般位于繁华地段,这种地段土地价格昂贵,需要高成本投入。商业地产从建成到实现盈利
一般有2年左右培育期,很多地产商为了吸引客源,通常要先低租金招商,这也是导致商业地
产回报周期较长的主要原因。经营方式多样,商业地产经营方式主要有自主经营、租售结合、
只租不售等形式,这种复合型地产涉及了商业、金融等多个领域并且这种地产具有丰富的业态
组合,满足消费者多样化消费需求。运营管理要求高,商业地产要想运营良好,需要在后期投
入很精细的经营管理,面对激烈的市场竞争,企业需要准确分析市场,对商业地产进行科学定
位和规划,并且在运营中要果断平衡各方利益,不断提升专业管理能力。涉及利益主体较多,
商业地产贯穿产业链上中下游,其中牵涉的各方利益相对复杂,各方需要齐心协力才能完成,
这种牵连组成商业地产价值链,并且也涉及策划、营销、物管等不同角色,各个角色发展环境
也都千差万别。
价值2.链相关理论基础。①价值链理论。根据哈佛大学商学院教授迈克尔·波特的《竞争优
势》中提出的,企业价值主要通过一系列商业活动构成,涉及后勤、生产、市场营销、售后服
务等,另外还有部分技术开发、人力资源等,这些商业活动互相之间存在一定联系,组成价值
动态创造过程,也就是价值链。杰弗里·雷鲍特(JeffereyF.Rayport)和约翰斯维奥克拉·
(JohnJ.Sviokla)在1995年又提出开发虚拟价值链观点,在他们的观点中,价值的创造和增
值主要由两部分构成,首先是虚拟空间中原始信息的收集、分配等来实现这些信息不断增值,
这也就是虚拟价值链;其次是物资世界中基于实物资源的不断增值,是一种传统的价值链。随
即在2002年和2007年,国内孙茂竹教授和侯学博等分别对企业经营活动进行分析后,通过延
展分析价值链相关信息,将价值链分为纵向价值链、横向价值链、企业内部价值链,并对此作
出补充。纵向价值链是将企业视为一个整体,将上游供应商原材料交付给顾客的一个过程;横
向价值链也是将企业视为一个整体,是企业在同一产业内互相之间的一种价值链条;企业内部
价值链是企业内部价值运动,主要是企业内部原材料的采购以及相应的产品不断交付给外部企
业顾客的价值形成过程,是和企业的作业链相一致的。不难看出价值链贯穿企业经营全过程,
同一企业的不同单元之间存在内部价值链,相同产业的企业之间有横向价值链,上下游企业之
间存在纵向价值链。随着互联网的不断发展,企业之间相互辅助,共同竞争,形成现代企业价
值网。价值链和价值网针对的对象也有所不同,价值网主要涉及企业个体利益相关者,价值链
涉及企业内部职能关系,企业内部价值链主要涵盖了企业的市场竞争关系,并消除一些不匹配
的环节,并提升自身竞争力,提升自身和对手之间的差异,让企业在纵向竞争中不断突出优
势,方便企业竞争战略的决策。
②微笑曲线
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