产权式酒店分析.pdf

产权式酒店分析

1.项目产品定位调整建议

1.1产品特性分析

1.1.1产权式酒店的起源

“产权式酒店公寓”是本世纪70年代兴起的产物，是最适合中产阶级的一种投资方式，20

世纪70年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，

在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（Timeshare.Hotel）的概念，

即出售转让或者交换。产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割

成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资

回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。现在产权式酒店已经成为发达国家和

地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。

1.1.2产权式酒店的类型

国际通用的产权式酒店大致有三种类型：

·时权酒店：

将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限

的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权；

·养老型酒店：

指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公

司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在

产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有；

有限自用·的投资型酒店：

指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网

络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居

住权；本项目就是属于第三种类型即酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者

一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度利润分红，同时获

得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。这种酒店一般位于著名的旅游城市，如夏威夷，

当地拥有充足的旅游客源，因此客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有客观的

盈余。业主一般只要投入金额不多的首期，就可不再投入，大约10-15年后取得产权。之后投

资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市卖房，经营有方的酒店通常可

以获得可观的增值回报，委托酒店管理公司统一经营的业主将获得70年产权利润分红及多元

化的投资收益。

1.1.3产权式酒店的流行趋势

在我国，“产权式酒店”已有十多年的发展历史，且多分布在深圳等沿海地区。“产权式酒

店”已成为旅游经营业里一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅游投资方式。随

着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之

势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；在

2002年完工的陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”；倡导“e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒

店；“10％投资回报＋房屋产权”由新加坡开发的公寓式大酒店--青岛佳信大酒店；还有秦皇岛

的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部、

金色假日酒店等。

在海南，自几年前海口第一家现代意义的产权酒店出现后，至今已有尽10家不同规模、

特点的产权式酒店问世。如海航集团的康乐园产权酒店、海口皇冠假日产权酒店、由“烂尾楼”

改造的华发大厦产权酒店式公寓、中化集团与海南龙泉集团开发的龙泉海景大酒店等，均是一

经推出即被看好，特别是华发大厦产权酒店式公寓，创下了7天销售420多套的纪录，而龙泉

海景大酒店则更是实现了项目开工之日即是投资收回之时，在项目运作前期即与数百名投资者

达成了订购投资意向。可以说随着海南旅游条件的进一步成熟完善，产权使酒店的投资已经进

入了一个高速发展的阶段。

1.2产品定位调整建议

1.2.1项目定位：

·产品性质定位：高档次的产权式（分时式）度假酒店，由国外著名酒店管理集团经营管

理，是亚龙湾唯一的产权酒店；

·产品功能定位：丰富的热带滨海旅游建筑元素及配套功能，可以收藏中国唯一热带海域

的阳光、空气、沙滩、棕榈……

·产品档次定位：每个建筑细节精心设计，每处景观、植物、流水、雕塑匠心独具，提供

广阔的想象空间，是华宇集团、WATG、EDSA、洲际集团等众多国际知名品牌公司联手打造

的极品度假酒店；

·产品投资定位：高回