房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733558682952.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

价值时点原则的含义要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。价值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间。影响房地产价格的因素不断变化——房地产市场不断变化；货币的购买力也不断变化——房地产价格也是不断变化的。随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化——建筑物陈旧过时结论：同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。

确立价值时点原则的意义价值时点除了说明评估价值对应的时间，还是评估估价对象价值的时间界限例如，政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价值。在估价时究竟是采用发布变更之前还是之后时，应根据价值时点来确定。运用比较法评估房地产价值时，如果选取的可比实例成交日期与价值时点不同,就需要把可比实例在其成交日期时的价格调整为在价值时点时的价格。

确立价值时点原则的意义确定价值时点在前，得出评估价值在后一般将估价作业期间特别是实地查勘估价对象期间的某个日期（如完成实地查勘日）确定为价值时点。价值时点究竟是过去或者未来，由估价目的决定估价中要注意估价目的、价值时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头

价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的关系价值时点估价对象状况房地产市场状况过去（回顾性估价）过去（复核）过去现在过去（灾害赔偿）现在现在（在建工程）未来(期房)未来（预测性估价）未来(市场预测)未来价值时点、估价对象状况和房地产市场状况的五种组合