工作领域2 新居住项目产品与价格策59课件讲解.pptx

工作领域2新居住项目产品与价格策划;任务3新居住项目价格策划;5.制定新居住项目定价方案

制定新居住项目定价方案需要在上述价格影响因素分析基础上、根据所确定的定价目标与原则、定价方法和策略，采用加权点数定价法，充分考虑房屋朝向差价、楼层差价、采光差价、面积差价、视野差价、产品差价、设计差价等综合因素制定价格。

（1）确定新居住项目垂直价差。

1）分析垂直价差的影响因素。确定同一栋建筑物中不同楼层之间的价格差异，先决定一个基准楼层，使基准楼层的单价等于该栋建筑的平均单价，然后再评估其他楼层与该基准楼层之间价格差异的程度。①楼层数。楼层数越多，最高层与最低层之间的差价也就越大。②市场状况。市场状况较好时，价差幅度大；市场状况不佳时，价差幅度小。③产品单价。产品单价水平高时，价差幅度大；产品单价水平低时，价差幅度小。④目标客户的购房习性。目标客户的购房习性比较保守时，大多无法接受差异大的价格，因此价差的幅度不宜过大；反之，若客户多来自本区域之外，或客户的背景多元化，则价差幅度可能较大。;2）确定垂直价格的分布规律。就2楼以上而言，无论是小高层，还是高层，其最高单价层几乎全在楼顶，最低单价则为2楼。至于其他楼层之间价格高低的顺序可以依据实际情况划分等级。决定各楼层之间价格高低顺序后，选定垂直价格的基准层，即垂直价差为0的楼层。基准层的确定一般需视楼层数量而定，且以取价格顺序居中的楼层最为常见。各楼层之间的价差也因产品而异。例如，多层住宅楼层少，各层条件相差不远，价差一般在200-300元/平方米之间，见表2-3；高层住宅，特别是超高层，与基准价格差距为300-500元/平方米，甚至更大。;表2-3多层住宅楼层垂直价差;3）首层住宅定价。一楼住宅价格的确定方式，大多以2楼以上平均单价（或基准层单价）的倍数来计算，其价格大约为2楼以上平均单价的0.9-1.3倍，倍数的大小视环境、配套、绿化宽度或庭院大小来确定。附近的环境优良、适合住家，则差价的倍数较大，反之则倍数较小；配套设施完善，例如附近即为公园，则倍数较大，反之则倍数???小；庭院的面积大，且形状方正实用，则价差的倍数就大。

4）地下室定价。①地下室用作停车场。由于地下室不计容积率，且大多地下室规划为停车场，其价值主要视当地停车场价位而定。②用作住宅地下室。规划为住宅，其价格一般可以定为1楼住宅的30%-50%。③用作商铺，其价格大约为1楼商铺的40%-60%。;（2）确定房地产项目水平价差。

1）分析水平价差的影响因素。确定同一楼层各户之间的价格差异，通常是依据各楼层的平均垂直价格，评估同一楼层之间朝向、采光、私密性、格局等因素之优劣程度，写出同层平面中各户的单价。要分析的影响因素有楼座位置朝向、所在单元位置、采光、视野观景效果、户型布局、面积大小、客户的消费心理等。

2）制定项目水平价差过程。

①先确定建筑栋数。只有单栋建筑，则以同一楼层的不同户别制定水平价差；有多栋建筑，先制定各栋之间的水平价差，再分别就同一栋同一楼层的户别制定差价。

②确定各楼层的户数与位置是否有差别。A.如果建筑物各个楼层的户数相同，而且相对位置也相同，则只需制定一个楼层的水平价差，其余楼层均可参照。B.楼层之间户数不同或位置不同，则需各自制定不同楼层的水平价差。C.虽然户数与位置相同，但临近的环境却不同，例如外部景观等，水平价差也各自制定。

;③单一楼座定价。根据以上定价依据来排布定价次序，先定出第一位户型为基价，然后同一户型根据不同位置制定出第一个价差，再根据采光制定出第二个价差，以此类推，综合计算价差。再根据不同楼座的价格排定顺序的价差，最终制定出楼座价格。不同楼座户型的定价策略基本吻合，故不做过多解释。

3）朝向水平价差的确定方法。朝向通常是指客厅的朝向，简易的判断方式以客厅邻接主阳台所靠的方向为座向。水平价差调整原则：①大户型住宅，调整幅度大；中小型户型，调整幅度小；②单价高时，为达到价差的效果，调整幅度较大，单价低时，调整幅度小；③朝向向南，日照适中时，调整幅度大；朝西或朝东日照过多、朝北日照明显不足时，其调整幅度较小；④风向与朝向不同时，调整幅度大；风向与朝向相同时，调整幅度小。朝向价差修正系数，见表2-4。;表2-4朝向价差修正系数;4）采光水平价差的确定方法。采光通常是指房屋所邻接采光面积的大小。

调整原则：①有暗房时，调整幅度大，反之则小；②与邻屋栋距大时，调整幅度大，反之则小；③面前道路宽敞时，调整幅度大，反之则小；④日照时数适中时，调整幅度大，日照时数太长或太短时，调整幅度小；⑤楼层位置较高者，调整幅度大，反之则小。

修正价差。若以单面采光者为零，再以同楼层作比较：①无采光之暗房，价差可为100-200元；②二面采光者，可比单面采光者多加100-200元；③三面采光时，则可由两