房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733554268354.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

比较法搜集交易实例搜集大量交易实例的必要性、途径、要求、建立交易实例库选取可比实例选取可比实例的必要性、数量要求、质量要求、应注意的其他问题建立比较基础统一房地产范围、统一付款方式、统一税费负担、统一价格单位交易情况修正交易情况修正的含义、造成成交价偏离正常市场价格的因素、交易情况修正的方法市场状况调整市场状况调整的含义、市场状况调整的方法房地产状况调整房地产状况调整的含义、内容、思路、步骤、方法计算比较价值求取最终的比较价值、求取单个可比实例的比较价值

房地产状况调整的步骤（1）确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素确定影响因素判定状况差异转为价格差异调整价格（2）判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况，将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。（3）将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。

房地产状况调整的步骤确定影响因素判定状况差异转为价格差异调整价格(4)根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。根据各影响因素对价格影响程度的不同赋予不同的权重。同一使用性质的房地产，各种影响因素对价格的影响程度不同；不同使用性质的房地产，即使某些价格影响因素相同，但这些因素对价格的影响方向和程度不一定相同。对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应有所不同；不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同