“借名买房”是否构成侵占罪的 10 个裁判观点(李用华律师).pdf

“借名买房”是指：借名人为了规避限购政策或者本人征信有问题等原因，以出名人的名义购

买房产，并将房产登记在出名人名下的行为。法律虽未对“借名买房”严格禁止，也未予明确

保护。导致“借名买房”后出名人与借名人就房产归属产生争议的情况时有发生。借名人除了

通过民事诉讼维护权利外，亦有借名人以刑事自诉出名人构成侵占罪的方式维护权利。本文

旨在对“借名买房”能否构成侵占罪的相关裁判观点进行梳理，供读者参考。

对于侵占罪，《刑法》第二百七十条规定：将代为保管的他人财物非法占为己有，数额较大，

拒不退还的，处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处二

年以上五年以下有期徒刑，并处罚金。将他人的遗忘物或者埋藏物非法占为己有，数额较大，

拒不交出的，依照前款的规定处罚。本条罪，告诉的才处理。

观点1：借名人指控出名人侵占涉案房屋，该争议属民事纠纷，不宜刑事处理。

出处：（2020）粤03刑终1848号刑事裁定书

裁判要旨：社会实践中因代持房产导致所有权纷争的事情层出不穷，其实质还是实际购房人

与代持人之间关于房产所有权的民事纠纷，绝大部分此类纠纷在司法实践中也是按照民事纠

纷予以处理，故借名人与出名人关于房屋所有权的争议是民事纠纷，应另循民事法律途径解

决。

律师总结：有观点认为“借名买房”纠纷因为标的额大，仅采取民事手段不足以维护当事人权

益。笔者并不赞同，“借名买房”行为本身就是对国家不动产登记制度的破坏，如果国家采取

刑事手段对“借名买房”产生的民事纠纷予以额外保护，无疑会形成一种错误的导向，甚至造

成不动产登记制度名存实亡。

观点2：法理上出名人是涉案房屋的权利人，不应认定其侵占涉案房屋。

出处：（2018）粤0303刑初1822号刑事裁定书

裁判要旨：本案涉案的房屋目前登记在出名人名下，由于我国对不动产实行登记制度，即登

记人为权利人，出名人在法理上被认定是该房屋的权利人，借名人虽对出名人是权利人的身

份不认可，主张其才是真正的权利人，但在未经重新确权之前，出名人仍被认定是该房屋的

权利人，故借名人控告出名人侵占涉案房屋，构成侵占罪的证据不足。

律师总结：侵占罪的侵占对象必须是“他人财物”，根据《民法典》第二百零九条规定“不动

产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”。出名人作为依法登记的不动

产物权的权利人，不动产为出名人的“本人财物”。借名买房纠纷的民事判决书中常见判项为

“判决出名人将涉案房屋过户到借名人名下”。可见法院认可出名人是不动产物权的权利人，

才会判决出名人通过过户的方式将不动产物权转移给借名人。可见无论从民法典规定还是司

法实践中，出名人作为不动产物权的权利人是没有争议的，不动产显然属于出名人的“本人

财物”。

观点3：对侵占财物的认定应当严格符合财物所有权的合法占有变为非法占有的犯罪构成

要件。

出处：（2018）陕01刑终60号刑事裁定书

裁判要旨：本案所诉的犯罪对象为不动产，对侵占财物的认定应当严格符合财物所有权的合

法占有变为非法占有的犯罪构成要件。涉案房屋是自诉人外祖母李某的遗产，虽有家庭成员

之间的协议，及由她处置财产的遗嘱公证书等证明，但未能提供该房屋的产权权属证明书，

且该房屋现并无人居住，其所诉事实及证据均不符合侵占罪的构成要件。

律师总结：侵占罪的构成要件之一为：涉案财物由自诉人的合法占有，因侵占行为变为被告

人的非法占有。在“借名买房”纠纷中，涉案不动产从未被借名人合法占有，也从未被出名人

非法占有，而是从始至终被出名人合法占有，显然不符合侵占罪的构成要件。

观点4：人民法院受理自诉案件必须有证明被告人犯罪事实的证据，缺乏罪证的，说服自

诉人撤回起诉或裁定不予受理。

出处：（2022）粤06刑终201号刑事裁定书

裁判要旨：借名人诉称：生效民事裁判文书确认了借名人与出名人的借名买房关系，判决作

出后出名人未经借名人同意擅自出售涉案房屋，出售后侵占全部房屋转让款项，拒不向借名

人支付，存在侵占他人财产的恶意，构成侵占罪。法院认为借名人提交的相关材料指控出名

人犯侵占罪，缺乏罪证，驳回其刑事自诉。

律师总结：本案中借名买房纠纷的民事判决中确认了借名人与出名人借名买房的事实，但驳

回了借名人的确权诉请。出名人在此情形下，出售涉案房屋并占有全部房屋转让款项。法院

认为前述情形下，借名人指控出名人犯侵占罪缺乏罪证。

观点5：借名人与出名人虽签订《证明》，但不动产物权经依法登记发生效力，借名人从未

取得涉案房屋所有权。

出处：（2017）京03刑终291号刑