房地产估价原理与 方法-上海城建职业 袁 28课件讲解.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

房地产置换估价，民事活动基本原则平等原则、公平原则《房地产投资信托基金物业评估指引》2015年9月10日起实施《房地产抵押估价指导意见》2006年3月1日起实施《房地产估价规范》2015年12月1日起实施房地产估价原则谨慎原则一致性原则一贯性原则对等原则独立、客观、公正原则合法原则价值时点原则替代原则最高最佳利用原则

独立、客观、公正原则房地产估价师应站在中立的立场上独立不应受任何组织或者个人的非法干预，完全凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。客观不应带着自己的好恶、情感和偏见，完全从客观实际出发，反映事物的本来面目。公正在估价中应当公平正直，不偏袒相关当事人中的任何一方。

独立、客观、公正原则市场价值评估等鉴证性估价的最高行为准则评估出的价值或价格如果不公平合理，就会损害估价厉害关系人中某一方的利益，也有损与估价师、估价机构乃至整个估价行业的公信力和社会声誉。

独立、客观、公正原则房地产抵押贷款估价评估出的抵押价值或抵押净值＞合理的价值，则借款人受益，贷款人的风险增加，甚至影响金融安全。房地产征收补偿评估评估出的被征收房地产价值＜合理的价值，则被征收人受损，甚至影响社会稳定评估出的被征收房地产价值＞合理的价值，则被征收人得利，公共利益受损

独立、客观、公正原则房地产税收估价估价结果导致纳税人少交税，则造成税款流失；无论估价结果导致纳税人是多交还是少交税，都会造成税负不公平。房地产司法拍卖估价评估出的拍卖房地产价值＜合理的价值，可能导致被执行人的房地产被低价拍卖，使被执行人的合法利益受损；评估出的拍卖房地产价值＞合理的价值，可能导致流拍，使申请执行人的债权不能实现，合法权益得不到保障。

独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则要求（2）估价机构和估价师应当与委托人及估价利害人之间没有利害关系，与估价对象没有利益关系。（3）任何单位和个人不得干预估价活动，包括不得干预估价过程和结果。（1）估价机构不依附于他人、不受他人束缚、具有独立法人地位。

独立、客观、公正原则在估价操作层面（1）要“设身处地”“换位思考”“感同身受”，把自己分别当成各方估价利害关系人，并假设各方估价利害关系人均是利己且理性的。卖方不肯少得一分钱出售估价对象买房不肯枉花一分钱购买估价对象

独立、客观、公正原则（2）要分别以各方估价利害关系人的心态来思考评估价值，即各方估价利害关系人是如何考虑估价对象的价值或价格的。卖方的心态是其要价＞类似房地产的正常成交价格或他开发建设估价对象已花费的代价买方的心态是其出价＜类似房地产的正常成交价格或未来利用估价对象所能带来的收益或他预计重新开发建设估价对象的必要支出及应得利润（3）要跳出各方估价利害关系人的角色，以无利害关系的独立第三方的专家身份来权衡评估价值，即评估价值的高低将会对各方估价利害关系人有何有利和不利的影响。假如是卖方会怎样，是买方又会怎样在此基础上得出一个不偏袒任何一方估价利害关系人的评估价值