房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733558271952.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

房地产价格和价值的种类1价格和价值2挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值3市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值4买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值5正常负担价、卖方净得价和买方实付价6房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格7完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值8历史成本、重置成本、可变现价值、现值、公允价值和账面价值9市场调节价、政府指导价和政府定价10基准地价、标定地价和房屋重置价格11土地价值、建筑物价值和房地价值12总价格、单位价格和楼面地价13名义价格和实际价格14现货价格、期货价格及现房价格、期房价格15起价、标价、成交价和均价16保留价、起拍价、应价或出价和成交价

市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值1.市场价值2.非市场价值（不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额）投资价值谨慎价值快速变现价值现状价值残余价值

市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值公开市场价值形成条件①适当营销即估价对象展示，足以吸引潜在买者的注意。②熟悉情况③谨慎行事冷静、理性、谨慎，没有感情用事。④不受强迫自发交易，买方不急于购买，卖方不急于出售，无被迫性。⑤公平交易买卖双方均为自己利益最大化进行交易，没有内幕关联交易。隐含前提①市场参与者集体的观念和行为，包括不存在买方因特殊兴趣而给予附加出价②既不过于乐观又不过于保守（适中）③最高最佳利用④继续利用（对企业而言即持续经营）

市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值2.投资价值（1）投资价值指从某个特定的投资者(即某个具体的投资者)的角度来衡量的价值。是建立在主观的、个人因素基础上的价值。（2）市场价值某一房地产的市场价值，是该房地产对于一个典型的投资者的经济价值。来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值因投资者的不同而不同。

市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值投资行为（或交易）能够实现的基本条件：投资价值≥市场价格值得投资（购买）：投资价值＞市场价格不值得投资（购买）：投资价值＜市场价格投资价值评估房地产估价通常是评估房地产的市场价值。但作为房地产估价师，评估房地产的投资价值为投资者决策提供参考，也是其服务的重要领域。例如，政府举行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让，有意购买者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，为其确定投标报价提供参考依据。这就是一种投资价值评估。

市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值3.现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。合法利用：现状价值＜市场价值如果现状利用为最高最佳利用，现状价值＝市场价值不是合法利用：现状价值＞市场价值

市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值4.快速变现价值不符合市场价值形成条件中的“适当营销”下的价值例如，卖家急于脱手，司法拍卖处置房地产销售期＜正常或合理的销售期，价格较低快速变现价值＜市场价值

市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值5.谨慎价值指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为谨慎价值。

市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值6.残余价值估价对象在非继续利用情况下的价值通常低于市场价值例如，某个针对特定品牌进行了特色装饰装修的餐厅，当不再作为该品牌的餐厅继续经营而出售时，该特色装饰装修不仅不会增加该房地产的价值，而且会降低该房地产的价值。特例：征收情况下，假设该餐厅继续经营来评估其市场价值，而不是残余价值（公平补偿）。区分残余价值、残值残余价值≥残值估价对象使用寿命结束时，残余价值＝残值