[原创]商业地产项目考察报告(预算部编制).pdfVIP

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业

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预

算

1、本次对XX家居、XX百货（东马路店）、XX广场三个项目的

考察,主要对以下三方面进行观察:1.商业地产成本控制要

点；2.商业地产配套标准的选择；3.其他相关信息。

商业地产成本控制要点:

XX家居和XX百货都是自持式商业地产项目,这跟我们现在开发

的住宅地产截然不同:住宅地产一般只是关注前期开发成本的控制,

在交房时点完成后,整个项目基本宣告完成。而商业地产往往是以自

持经营模式为主,这就要求不仅要对开发期成本进行成本控制,还

要兼顾运营期的运营费用。同时前期的开发成本与后期的运营费用是

息息相关、密不可分的。

商业地产成本控制要点:开发成本+运营费用。

运营费用中占比较大的就是能耗费用,而消耗能源的无非是一

些大型的设备和电气,比如:中央空调、电梯等。对于电梯等提升项

目档次和品味的设备只能对品牌或款式进行选择,优化的空间较小。

对于中央空调系统等提升项目舒适度的设备,优化的空间就较大,

因为同一种品牌,空调机组的型号很多,有冷水机组、热泵机组、VRV

多联机组等。这就要求根据建筑物的用途、规模、能源状况、空间大

小、初始投资、运营费用等角度综合考虑进行选型。

XX家居项目的中央空调系统:XX家居占地133.6亩,建筑面积87900平方米,总投资

6.14亿元,框架结构,地上三层,可能采用的是冷水机组中央空调（因为地下室有大量水管

管道和机房,屋顶无法上去,不能确认附属设备）。冷水机组中央空调优缺点:COP值较高,

即能效较高；前期投资较小（一般300-400元/m2）；对能源要求不高；由于系统庞大,占用

空间大,管道长、阀门节点多,故障排除难道大；温度控制精度偏差大。而对于XX家居项

目,选择冷水机组这种主机是比较适合,冷水机组的优点不但可以发挥,更弥补了其不足之

处。

XX单层建筑规模接近30000平方米,而且层高较高,通过目测,

一层提货区高达10m左右,其他均在5m左右,这就要求选择能效高

的机组；由于每层面积大且隔墙较少,无吊顶或局部吊顶较简易,这

些结构形式就可弥补冷水机组由于管道规格大、管线长、节点多,故

障排除难得问题。温度控制精度偏差大这项缺点对于此项目基本可以

无略不计,因为整体一层,无分割要求；XX由于品牌知名度高,产

品独特,客流量大,就保障了营业额稳定,对冷水机组运营费用较

高这个问题就不难解决。而前期开发成本较小,对于项目前期启动减

少财务费用。

2、对XX家居中央空调的建议:虽然选用能效较高的机组,但是,由于XX单层

挑高较高,而活动空间在地面2米左右,2米以上空间的制冷或制热就造成浪费。处

于这点考虑,选用冷水机组中央空调也有其弊端。近两年来,由于节能减排得到高

度重视,中央空调的选型更加丰富,如:地面冷热水机组等。

3、XX百货（东马路店）项目的中央空调：XX百货,建筑面积

50000平方米,钢混结构,总投资6